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陳炳才:投資購房風險加大

2013-11-05 14:52:50
來源:網絡

對未來的房價趨勢,大體有以下幾種看法:上漲論認為政府更希望房價上漲,地方政府的債務壓力和土地招、拍、掛制度將繼續推動房價創新高,城鎮化也將繼續推高房價;大幅度下跌論認為溫州、鄂爾多斯、神木等住房價格已經大幅度下跌,其他地方未來也有可能出現大幅度下跌;區域分析論則認為,四大核心城市房價還會漲,二三線城市會恢復到合理水平。應該說,上述看法對我國房價的分析都存在一定的道理。但就具體分析來說,房價有上漲的推動力量,也有下降的拉動力量。

推動房價上漲的因素

首先,我國經濟繁榮周期沒有結束,依然有戰略機遇期,尤其是城鎮化作為新的經濟增長動力,地方追求經濟高增長,乃至底線增長思維,收入倍增計劃等,帶來住房購買能力提高。上限思維是消費物價而不包括房價,意味著房價不會成為控制的目標,過去政策用的限制詞是抑制房價過快上漲,而不是房價上漲,而過快與否,沒有標準。

其次,流動性依然充足,對房地產有利。人民幣匯率升值預期依然存在,外匯占款總規模依然增加,尤其是人民幣匯率升值尚未達到1994年前的水平,名義匯率還有一定的升值空間。即使沒有升值導致的外匯占款增加,我國較高的存款準備金率,也表明我國未來發展不會缺乏資金,這些因素為房地產投資提供了資金來源支持。

第三,城鎮化城市化比率不斷提高,預計未來10年我國年均增加850萬人口,到2022年人口達14.37億,而城鎮人口按年均增加2300萬,城鎮化率將達65.16%,比2012年的52.57%提高12個百分點。

最近,中央有關部門對12個省區的摸底調查顯示,12個省級城市都要建新城,共規劃了55個新城;144個地級市中有133個要建新城,共規劃了200個;161個縣級市中有67個也要建新城。

第四,地方財政支付困難因素。隨著地方財政的償還能力下降,償還債務的出路就是提高土地價格,或者發行地方債,地方債的發行依然要靠稅收來解決,需要依靠土地財政來解決。因此,地方政府比百姓更希望土地價格上漲。

抑制房價上漲的因素

首先,宏觀經濟環境將對房價產生影響。我國經濟因為資源、環境承載力不足,亟待轉型升級,如果不轉型升級,繼續按照目前的模式發展,再持續5年,可能會爆發更大規模的產能過剩、生態環境問題。只有住房價格大幅度下降,價格回歸理性,才能降低生活成本,降低企業房地產和資金成本,讓其他產業具有高利潤,才能鼓勵資金向其他行業投資,為轉型升級提供資金和利潤支持。因此,房地產價格下降是經濟轉型升級的政策抉擇要求。

其次是貨幣和財政政策的影響。貨幣和信貸是房地產的血液。長期以來房地產企業的資金充足,但未來資金供應狀況正在發生轉變和轉折。首先,匯率升值預期導致的貨幣供應增加將減少。其次,2009-2011年的結構逆向調節不會再次出現。2009年由于美國金融危機,原本需要緊縮的房地產投資在2009年以后加速發展,我國經濟結構出現逆向調節,資金大量涌向房地產,2012年以來銀行表外業務、信托等資金大量流向房地產。隨著影響銀行的行為規范和風險增加,從信托和影子銀行獲得資金的規模將會減少。

利率市場化對房價影響突出。存款利率上浮將推高房地產的信托資金籌集成本,目前房地產企業15%-20%年利率成本不可持續,一般持續2-3年將面臨資金鏈條崩潰危險,持續的時間越長,風險越大;金融風險加大,信貸緊縮乃至信托緊縮的風險加大。

與此同時,目前地方政府可以出售的土地有限,往往需要通過土地整合才能出售,而今后可出售的土地越來越少。更重要的是,土地價格的抬高,并不足以解決財政所需要的資金。而地方財政的持續困難,將促使政府開征新的稅種,房地產稅將是重要的稅種,地方政府對其具有很高的積極性。隨著2014年財產登記制度的建立,房地產、個稅聯網系統的完善,開征遺產稅、房地產持有稅等的操作性已經大大增強。一旦開征遺產稅、房地產持有稅,住房價格的回落也就成為必然。

第三,是房地產市場本身的影響,房地產的泡沫征兆已經很明顯。在國際上,合理的房價與收入比例為4-6倍,而我國則大大超過這一比例。目前,我國局部地方的住房價格超過主要發達國家的大城市,如果匯率升值,這將更明顯。同時,房地產的投資回報價值縮小,而風險加大。以2010年為基礎,除少數幾個城市上漲幅度達到18%-22%,其他都在15%以下,與銀行理財比較,投資價值明顯減小。

高房價的連鎖效應抑制房價繼續高漲。一是企業生產成本提高。隨著土地、住房成本提高,勞動力成本也將大大提高。為了彌補住房成本,將出現物價循環輪番上漲,帶動生活成本提高。這反過來抬高企業生產、科研成本,很多企業將不堪租金成本和工資成本,放棄在大城市設置企業,轉而到郊區或地價低廉的地方創業。二是出口成本提高。房價帶動物價上漲,人民幣匯率只能升值而不是貶值,貶值將導致更大的通貨膨脹,不利于社會穩定與和諧。在過去的幾年里,房地產膨脹導致產業結構逆向調節,延緩了經濟結構調整的時間。

未來房價趨勢如何?筆者認為,中長期(兩年之后)房價繼續大幅度上漲的可能性不大,或者說住房價格上漲超過銀行理財產品收益的可能性不大,但投資購買住房的成本和風險加大。

隨著各種政策的完善和管理水平的提高,房地產政策將越來越完善,漏洞越來越少,執行力將逐步加強,尤其是新一屆政府致力于經濟結構轉型升級,經濟增速比過去有所降低,結構調整的力度會加大。當然,區域不同,經濟發展階段不同,房價的趨勢也會不同。部分區域隨著經濟發展水平和收入水平的提高,房價超過當地物價的上漲幅度也很正常。但作為投資而言,則需要多方面權衡。

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