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加息預期升溫銀行房貸促銷忙

2013-11-05 14:52:49
來源:網絡

近日,央行貨幣政策委員會表示,當前我國經濟繼續保持平穩快速發展,但固定資產投資反彈的壓力較大,貨幣信貸投放仍然偏多,價格上漲的壓力明顯。

對此,有業內專家分析認為,雖然央行未明確表示采取何種措施,但“穩定預期”的提法暗示央行有可能于近期內加息。中行全球金融市場研究部發布的最新一期報告也指出,雖然目前的通脹呈現出結構性特點,但仍有必要盡快加息。

金融調控或將繼續緊縮

2007年央行的6次加息和9月底一紙《關于加強商業性房地產貸款管理的通知》(以下簡稱《通知》)的下發,猶如給持續火爆的全國房地產市場潑了一盆冷水,其調控效果從去年第四季度開始逐漸顯現,并持續影響了今年一季度的房地產市場。

21cn網站上一項關于“加息后你會選擇在近期買樓嗎”的調查結果顯示,80.51%的被調查者選擇要持幣待購,不會買樓。

深圳控股首席執行官張化橋也認為,當前抑制國內樓市成交量回暖的最大敵人是高利息,高利息將導致持幣待購者觀望氣氛更濃,因為高利息之下的高昂月供將使購房者畏懼。

分析當前房地產企業資金來源的結構,國泰君安地產行業首席分析師張宇認為,其中60%、70%甚至80%以上都是銀行的錢,即使房地產項目實現了銷售,其實60%以上的錢還是來源于銀行,只是銀行代購房者提前支付了資金而已。因此,房地產行業的發展決定于銀行信貸投放。“去年第四季度房地產市場開始價量齊縮的直接原因,就是銀行信貸轉折性的收緊。”

盡管“繼續實行從緊的宏觀調控政策”,是一個已經持續了多年的提法,但張宇認為,今年的宏觀調控和以前有非常大的差別,“貨幣從緊、信貸調控,這個是中央制定的策略。在這個邏輯之下,我對房地產市場很難樂觀。”張宇表示,通脹壓力之下從緊的貨幣政策、銀行信貸收緊的策略,短期難以改變,從開發性貸款到房貸的全面收緊,也就決定了房地產市場短期無法迅速回暖。

根據貨幣政策的調控方向,已經有部分城市的商業銀行做出了迅速的反應和跟進。

日前就有南京媒體報道,包括中行、農行、工行、建行等在內的10多家銀行中,僅有南京銀行和中信銀行2家,可辦理首付2成的個人住房貸款,其余銀行為響應央行緊縮房貸政策、控制風險,已全面叫停“首付2成”的貸款政策,而執行最低首付3成的標準。

銀行“生意”清淡

針對南京叫停“首付2成”的貸款政策,記者致電北京的中行、建行,相關業務人員表示,并沒有此類做法,而是完全按照央行《通知》的規定,購買第一套住房而且套型面積在90平方米以下的,可以執行首付2成的貸款政策。而南京一向都是個人房貸政策較為嚴格的城市之一。

數據顯示,在市場交易量萎縮、個人房貸提前還款增加和新建商品房供應減少的情況下,全國的個人房貸量在2008年初“艱難”上漲。全國個人房貸2月份增量為70.89億元,較1月份的增量680多億有了顯著回落,同比去年2月個人房貸300多億的增量也下降很多。

“1月房貸增加量非常大是因為很多去年四季度被卡住的個人房貸延續到1月,所以到了2月,房貸量就像過山車一樣,增量直接降到70多億,當然這里也包括春節放假的因素。”一家股份制銀行的房貸負責人說。

實際上,各家銀行的增長情況也各不相同。四大國有銀行截至2月末的個人房貸余額為18974億元,比年初增加了537億元。

其中,建設銀行的盤子最大,余額達到了5639億元,但增長狀況明顯出現疲態,2月比1月僅增加4.41億元,而去年同期的增幅則是80.9億元;建行2月房貸比今年年初增長108億元,去年2月比去年年初增長的則是220億元。

相反,中國銀行和工商銀行則是步調加快,工商銀行2月的個人房貸余額比年初增加了183億元,中國銀行則為171億元,是四大行中增速最快的兩個銀行。

股份制商業銀行中,以2月底比年初的增量來看,銀行之間的競爭并未發生較大變化,招商銀行、興業銀行、深發展、交通銀行依然位居前列,增量分別為63.34億元、61.66億元、27.53億元、27.53億元,其次為中信銀行、民生銀行、光大銀行、浦發銀行、廣發銀行。

但如果剔除1月高峰的特殊因素,不少銀行在2月的個人房貸則是環比負增長,民生銀行2月比1月減少4.47億元,招商銀行則是5.8億元,深發展則是1.33億元。

由此,有銀行信貸業內人士感嘆:“二月很是慘淡,連續下跌。”

放貸“沖動”

不難看出,銀行的商業利益和政策的規定和導向上存在不一致性。而銀行業內人士普遍認為,個人房貸仍是銀行風險較小的資產。因為他們認為房地產下跌的可能性不太大,“尤其是早年做的房貸,房屋價格都上漲30%以上,即使跌,也問題不大。”因此,在信貸緊縮情況下,銀行對個人房貸仍然非常重視。

于是,一些城市的商業銀行的放貸需求顯得難以抑制,甚至難免出現“出軌”的沖動。

由于《通知》的出臺使得市場頓時陷入冷凍期,在去年12月,央行又出臺了《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》(以下簡稱《補充通知》)。其中規定,對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭,如其人均住房面積低于當地平均水平,再次向商業銀行申請住房貸款的,可比照首套自住住房貸款政策執行。對于《補充通知》,各銀行在觀望一段時間后,紛紛出臺了相關細則,致使市場中頻頻傳出“二套房貸”政策進入解凍期的說法。

有消息稱,上海地區的招商銀行規定,若已經將手頭房產出售,再購房將按照首套住房貸款政策執行。根據這一條件,以自住為目的的換房客戶將不用擔心再次置業的高利率影響。而在北京地區也有建行、工行與深發展等銀行在確定第二套房貸款優惠政策時,將“建筑面積26.65平方米”這一《北京統計年鑒》中公布的“人均住房面積”作為其審核“二套放貸”是否符合央行《補充通知》規定的標準。

與銀行的放貸沖動相呼應,一些開發商為了加快房子的銷售速度,也聯合銀行在個貸上打起了算盤。廣州就有些樓盤推出了首期免息月供計劃,購房者只需支付不到房屋總價20%的首付款便可入住。

在北京,還有開發商與銀行聯手啟動了為購房人減負的“輕松置業”計劃,這份“輕松置業”計劃包含合力貸、延付寶等共七項專門減輕購房人還貸壓力的個性化措施。陰雪

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