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土地流轉信托破題實施募集仍需時日

2013-11-05 14:52:35
來源:網絡

本報記者王兆寰張夏楠北京報道

備受市場關注的土地流轉信托開啟破冰之旅。10月10日,首只土地流轉信托計劃——“中信·農村土地承包經營權集合信托計劃1301期”花落中信信托。該項目旨在發揮信托制度優勢,促進農村土地的合理高效利用,保障農民的穩定持續利益,推動農業及廣大農村地區的發展。

據中信信托董秘張繼勝介紹,目前只是產品的成立階段,推進實施還有很多工作要做。業內人士指出,此款土地流轉信托的創新意義更大。

金融創新“落地”

據悉,此次信托計劃涉及流轉的土地面積達5400畝,流轉后土地擬建設現代農業循環經濟產業示范園,由安徽帝元現代農業投資有限公司作為服務商。

對于此次信托計劃,業界均予以肯定,其不僅是一種金融創新,更是以實現農村土地流轉為目的,促進土地使用權規范有序流轉,加快農業現代化和新型城鎮化建設的舉措。

在中信信托董事長蒲堅看來,此只信托計劃是在保持土地性質不變的前提下,通過土地的重新歸集、整理,將零散的農用地轉移集中到現代農業種植企業手中,如專業農業經營公司、家庭農場或種糧大戶,通過集約化經營,形成規模效益,科學推進土地流轉,提升農戶的地租收入,再通過信托產品特有的設計,公平合理地將集約經營提升的地租收入在農戶、土地整理者之間進行分配,讓農民成為真正的受益者,充分保護農民的長遠利益和根本權益。

據中信信托業務負責人吳超杰介紹,流轉后土地擬建設現代農業循環經濟產業示范園,規劃為五大板塊,涉及到二十多個子項目,具體包括:現代農業種植及水資源保護工程、現代化養殖、生物質能源和基質肥項目、設施農業和農業物聯網、農業科研平臺。五大板塊將形成完整的農業循環產業鏈,實現農業高產出、高效益、低能耗、低排放,同時提高農民科技素養,提高勞動生產率、增加就業率,促進GDP大幅增長,具備廣泛的示范效應和可復制性。

而剛剛結束在西南某省調研的張繼勝認為,目前農村土地流轉主要存在的問題是分散、零散及法律文件不規范,包括農戶家庭內部、農戶與農戶之間,農戶和村委會、農戶和產業方都會產生各種矛盾。此外,農業產業的品類單一,土地整改、農用設施方面也都存在不足。

張繼勝表示,目前只是產品的成立階段,前期做了大量的溝通、調研等基礎工作,現在盡職調查及控制流程已經走完了,產品剛剛設立,推進實施還有很多工作要做。

混合型信托產品

根據項目成立公告顯示,此項信托產品為期12年,信托計劃的A類委托人為安徽省宿州市埇橋區人民政府,信托計劃成立時發行A類信托單位5400萬份。

對于該產品的特點,吳超杰告訴記者,與常規的集合信托有所不同,它是包含財產權和資金信托結構化的混合型信托產品,其內容可分為三類:一是農民將5400畝土地的承包經營權作為信托財產,委托給信托公司進行經營管理;二是針對流轉土地區域內的土地管理、設施建設及技術推廣等發行的資金信托計劃(查詢信托產品);三是用于地租支付,以及應對土地整理期間短期流動性問題而發行的資金計劃。

對于項目的具體操作,吳超杰表示,該信托計劃分兩步走,先做土地承包經營財產權部分的信托,具體的資金信托要根據項目運轉及資金需求情況來發行。整體的信托計劃期限為12年,但資金信托計劃可能從3個月到2年不等。資金信托計劃的收益來源于土地整理之后的地租提升。

目前,主要是落實一些項目的報批手續,以及產業園的招商招租。一旦協議簽訂,政府批文拿到手,就可以進入資金募集階段。

收益率惹關注

就投資者而言,對收益率自然是最關注的。吳超杰強調,為了保障資金信托投資人的收益,項目遵循兩條原則:一是訂單保障。先是由服務商招商招租,進入產業園的企業,有確定的訂單后再提供定制服務;二是服務商給予的風險防控承諾。如果引入的企業發生了市場風險,服務商有提供差額補足的義務。

就信托財產部分來說,該項目向農戶支付的地租是按每年每畝1000斤國標三等小麥的價值支付。除地租類收入外,在扣除設施、服務等費用后,地租增值收益70%的部分也將歸屬農民。此外,農民在土地流轉之后轉變為產業工人,也可有相應的打工收入。

根據測算,如果農業產業園能夠實現所有的既定目標,單畝產值將會達到5000元以上。

對此,用益信托研究員帥國讓認為,該產品是信托在投資領域方面的一大創新,因為此款土地流轉信托的期限較長,為12年,資金的流動性較弱,同時,因此類信托為首次發行,為了使投資者接納此類信托,預計收益不會很低。不過,投資風險一定會存在,受托方中信信托的資質較好,風險把控能力較強,但是投資在考察收益的時候,關鍵要看如何經營土地,即還款來源是什么。

養老理財“穩”字當頭

剛剛過去的重陽節,以養老為賣點的各色理財產品也火了一把,養老理財在這個特別的節日里被引起重視。由于老年人理財往年出現的虧損案例不在少數,為防止投資者省吃儉用積蓄下來的養老錢遭受損失,理財專家反復提醒:養老理財必須“穩”字當頭,安全第一的前提下再考慮收益性等其他標準。

一般來說,養老理財被分為兩類,一類是針對老年人的理財需求;一類是針對中青年的養老金儲備需求。對于前者而言,考慮到老年人的風險承受能力、資金使用特征和理財目的,選擇投資對象時應依次衡量安全性、流動性和收益性。老年人不宜投資風險較高、收益波動劇烈的品種,也不宜投資流動性低、需要用錢時無法兌現的理財工具。像低風險債券型理財產品、債券型基金、貨幣基金等都是傳統理財方式中比較適合老年人投資的;這些產品往往具備風險低、流動性較高的特征,收益率穩定但是普遍偏低。今年以來國內基金公司也開始關注巨大的養老理財市場,除了傳統的債券型產品,還新誕生了符合養老需求低風險、高流動性、穩健收益的混合型基金產品,但收益率在同類產品中頗具競爭力。譬如海富通養老收益混合基金,作為國內首只以追求絕對收益為目標的公募基金,其業績比較基準是3年期銀行定期存款利率(稅后)+2%,即6.25%。該目標普遍高于目前養老理財產品市場上4%-6%的平均收益水平。

而針對中青年的養老金儲備需求,選擇投資方式上可以將流動性標準放低,通過低風險、高收益的長期投資完成理財目標。在很多發達國家,基金所特有的專家理財、分散風險、投資門檻低等優勢早就令其成為養老金儲備的首選對象,追求絕對收益的低風險混合型基金則不失為更理想的養老理財定投對象。以海富通養老收益混合型基金為例,其既可通過靈活的資產配置優選符合當下宏觀經濟環境的最佳資產品種,又同時運用止損策略規避市場波動風險,可謂攻守兼備的抗通脹利器。

(文/海富通基金)

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