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個人住房抵押貸款

個人住房抵押貸款是借款人購、建、修住房時以借款人或第三者能自主支配的房地產作為抵押物,向銀行申請一定數額借款的一種貸款方式。借款人到期不能歸還貸款本息的,貸款銀行有權依法處分其抵押房地產以獲得清償。

個人住房抵押貸款的風險類型
1.市場風險

市場風險可以分為利率風險、匯率風險(包括黃金)、股票價格風險和商品價格風險,分別是指由于利率、匯率、股票價格和商品價格的不利變動所帶來的風險。

2.信用風險

由于我國個人資信體系不完善、貸款期限較長等因素,個人住房抵押貸款將面臨較大的信用風險,主要涉及個人和開發商兩個方面。個人信用風險主要是借款人因自然原因、社會原因等導致還款能力發生變化,加上主觀原因、信用意識差等因素導致的主動違約行為和被動違約行為。開發商的信用風險主要涉及開發商欺詐、項目拖期、質量糾紛、違法銷售等問題,使得銀行承擔的貸款風險由低到高,造成銀行潛在的信用風險,甚至于帶來損失。

3.操作性風險

商業銀行的個人住房貸款仍處于起步階段,還沒有經歷過房地產市場低谷的考驗,對個人住房貸款的決策管理尚缺乏成熟的經驗和有效的手段,形成了較大的決策和管理等操作性風險。在實際操作中,由于市場的激烈競爭,各大商業銀行為擴大市場份額,競相降低貸款人的首付比例、放松貸款人的審批條件,或者沒有嚴格審查貸款人的收入情況,加大了決策風險。在業務辦理過程中,沒有嚴格的抵押登記制度,貸款的過程中沒有進行責任的嚴格區分,對客戶的資信情況沒有進行嚴格把關,加大了管理風險。

4.其他法律風險

法律風險是由于現行法制環境的限制給銀行貸款帶來的潛在風險。由于我國現有立法、司法、執法等制度及相關配套措施的缺位.也給銀行個人住房貸款帶來了一定的法律風險。例如:商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除,銀行與借款人簽訂的抵押合同也將隨之解除,而此時銀行的貸款已經發放,銀行原本享有的優先受償權(債權)將淪為一般的返還請求權,貸款安全性因此大大降低。此外,由于我國目前還沒有建立個人破產制度,也給個人住房逾期貸款的追償帶來了很大困難。

 

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