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收誠意金涉嫌非法集資法律界呼吁監管部門定性

標簽 保險 中國 證券 
2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

針對不少房地產開發企業在房屋預售前收取“誠意金”的行為,知名房地產律師――京華律師事務所的秦兵和徐斌(博客)律師在接受中國證券報記者專訪時表示,“誠意金”并不具有合同效力和法律約束力,消費者向房地產商支付誠意金所購買的只是一種機會,并非確定的實物,消費者和房地產商之間存在的是“射幸合同”關系。大量收取誠意金的行為有非法集資的嫌疑,存在極大的風險隱患,急需金融監管部門出臺相應政策和管理辦法加以界定和約束。

“射幸合同”風險大

京華律師事務所律師秦兵明確表示,“誠意金”并非“定金”。房地產開發企業在預售前收取“誠意金”,并與排號、認購等行為掛鉤,這種資金并不具有“定金”性質。“從法律意義上講,定金具有擔保效力,擔保未來雙方將簽訂具體買賣合同,繳納定金之時,雙方已經明確標的物以及價格。”

而對于誠意金的性質,秦兵認為,作為自創的商業用語,“誠意金”在法律上并沒有相關的規定。但現在的商品房銷售中,由于供求關系緊張,處于賣方市場的開發商普遍強勢,由此采取了預售證獲得之前便收取費用的方式,用來甄別、圈定客戶。這種做法,往往不能保證所有繳納誠意金的客戶都買到房,只是提供一種與買房相關的潛在機會。因此,所謂的誠意金,不具有合同效力及法律保護的性質。

京華律師事務所徐斌律師認為,收取誠意金、或者變相的設定賬戶存款排號,此時客戶與開發商之間的關系,實質上是一種“射幸合同”,而非固定合同關系。消費者支付費用購買的不是具體的實物或者服務,只是一種機會、一種購房可能性,并沒有具體的標的物做擔保,也不確定價格。

據了解,所謂“射幸”,即“僥幸”,本意是碰運氣的意思,射幸合同是指當事人一方是否履行義務有賴于偶然事件的出現的一種合同,這種合同的效果在于訂約時帶有不確定性。

徐斌表示,由于射幸合同具有很大的風險,因此,一般情況下,設定這種合同的主體都是國家或政府,企業沒有權利設定這種合同。

在現實社會中,典型的射幸合同包括保險合同、彩票和賭場經營合同等。據介紹,在國外,這三種射幸合同形式都存在,我國僅存在前兩種。以保險合同為例,保險合同是典型的射幸合同,在合同的有效期間,如發生保險標的的損失,則被保險人從保險人那里得到的賠償金額可能遠遠超出其所支出的保險費,反之,如果無損失發生,則被保險人只能付出保費而無任何收入。“這種合同需要國家信用的擔保,否則任意設定、任意征收便可能造成非法集資。”徐斌稱。

呼吁監管部門定性

秦兵表示,目前,我國房地產開發商在取得預售許可之前,就采取準銷售行為,并大量放號,收取“誠意金”,這些行為顯然違反《城市商品房銷售管理法》,而且有非法集資的嫌疑。

“機會后面并不代表任何實物,房地產商自行設定、自行收取大量誠意金,往往埋下較多隱患。”秦兵指出,如果開發商發生信用危機,其向消費者收取的費用并沒有實物資產作擔保;更有甚者,如果開發商卷款私逃,就將構成嚴重刑事犯罪,給社會帶來極大危害。國家應對此采取措施,防患于未然。

據了解,收取誠意金的行為在國外屬于非法集資,但我國由于存在法律監管真空,已經“約定俗成”地成了行業的普遍行為,甚至被房地產商們標榜為“使購房行為公平、有序的營銷方式”,律師們認為此種行為將消費者置于非常弱勢的地位,其權益根本無法得到保障,同時給房地產市場秩序以及金融市場秩序帶來極大風險,因此呼吁相應建設主管部門和央行、銀監會等金融監管部門盡快出臺相應政策和管理辦法加以界定和約束。

(本文來源:中國證券報)

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