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大成基金:國五條短期內對房地產沖擊較大

標簽 基金 信貸 銀行 
2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

新浪財經訊受此新“國五條”消息影響,今日地產股大面積跌停,繼而拖累市場,滬指重挫逾4%。對此,大成基金[微博]認為,短期來看,嚴厲明確的調控政策肯定對房地產市場形成的負面沖擊較大,4月份政策細則以及房地產市場成交量等情況更需及時觀察。

關于“國五條”影響,大成基金房地產行業研究員侯春燕分析說,新政中,最為嚴厲調控措施有三點:

第一,統一要求完善限購措施:限購區域應覆蓋城市全部行政區域;限購住房類型應包括所有新建商品住房和二手住房;購房資格審查環節應前移至簽訂購房合同(認購)前。相比于此前很多城市限購只是部分區域限購,比如,南昌、武漢、南京城市,如果現在要求全部區域限購的話,不管對于一手房還是二手房,短期內壓力都很大。

第二,完善房產持有和交易環節稅收:出售自有住房按規定應征收的個人所得稅,通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的,應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。這個政策主要針對二手房需求,那么對二手房成交量肯定是會產生較大抑制。因此,不排除二手房需求向新房市場轉移。

但是,根據過往的經驗,基本上二手房市場和一手房市場情緒波動是一致的,當二手房受到打壓,這種預期一般會傳遞到一手房市場。而且,如果是改善性住房需求,需要舊房銷售后才會買新房,另外,二手房具備一手房沒有的資源,例如學位房、成熟的交通、生活便利性、商業等配套,因此這類買房者即使暫時受政策所限,不買二手房,也不會去買一手房,這樣考慮,對二手房的打壓不一定會轉移二手房客戶到一手房市場。最后,對于新房購買者,他們會考慮到之后該套房產的處置成本將大幅增加,也會選擇一個觀望的態度。綜合來看,對整個房地產市場還是負面影響較多。

第三,嚴格實施差異化住房信貸政策:對房價上漲過快的城市,人民銀行當地分支機構可進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。這一條大成基金的觀點是,雖然會有一定影響,但是影響不大。因為從銀行數據來看,二套房供的貸款比例是較低的,從這個角度看,整個房地產市場的投資客戶占比其實并不高。

綜上所述,大成基金認為,短期來看,嚴厲明確的調控政策肯定對房地產市場形成的負面沖擊較大。但是,在各地方政府信貸及稅收補充政策出臺前,在明確新政執行時間節點之前,可能會引發市場搶購,3月份量價齊升的局面應還會延續,但是價格上漲幅度會變小。大成基金稱,應及時觀察4月份政策細則以及市場受到的影響。如果成交量下滑幅度過大,市場活躍度下降,房地產板塊可能還將面對調整;然而,如果成交量下滑幅度有限,各地政策最終落實時比較溫和,房地產股票中期應還有相關投資機會。

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