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房貸計算器:100萬利息增15萬公積金息差2.1%

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

利率長期保持穩定的情況下,等額本息更具優勢;但在加息通道中,等額本金的還款方式能夠減少更多利息支出

2月8日晚,中國人民銀行發布公告稱,將上調金融機構人民幣存貸款基準利率,一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點,其他各檔次存貸款基準利率相應調整。

這已是去年10月份以來,央行在4個月時間里連續第三次加息。銀行業內人士分析,要使目前的“負利率”轉變為“正利率”,保守估計今年還將加息2-4次。

市場進入加息周期,連鎖效應明顯,首當其沖的是,不管是商貸還是住房公積金貸款都水漲船高,房奴陷入焦灼。

貸款利率躥升,公積金優勢明顯

與本次加息前5年期以上6.4%的貸款基準利率相比,加息后房貸基準利率增加了0.2個百分點,為6.6%。

以一套總價150萬元的住房為例,商業貸款100萬元,分30年還清。按基準利率等額本息還款計算,本次加息前(基準利率為6.4%),月均還款額為6255元。加息后基準利率變為6.6%,月均還款額為6386.6元,增加131.5元。

再往前追溯到本輪加息調控以前,相比去年10月20日之前5年期以上貸款5.94%的基準利率,當前利率已累計提高了0.66個百分點。100萬元30年期貸款,按照利率5.94%計算,總利息元,月均還款額為5957元,三次加息后每月多還432元,總利息支出增加更是超過15萬元。如果購買的是二套房,利率上浮1.1倍,那么,加息后的貸款利率增加到7.26%,總利息增加超過17萬元。

不僅商業貸款利率,公積金貸款利率也在跟漲。首套房5年期以上個人住房公積金貸款利率上調0.2個百分點,由原來的4.3%上調至4.5%。五年期以下個人住房公積金貸款利率由3.75%上調至4.0%。二套房購房者申請公積金,五年期以上的貸款利率上浮1.1倍至4.95%,五年期以下的則上浮為4.4%。

此次利率調整后,加之商業貸款首套房利率優惠已基本取消,住房公積金貸款和商業貸款之間的利差進一步擴大,優勢更加突出,首套房商業貸款利率目前為6.6%,公積金為4.5%,利息差高達2.1%,而之前這一數據僅為1.14%。同樣以貸款100萬元期限30年為例,商業貸款的月供為6386.6元,公積金僅為5066.85,房奴每月少還1320元。

建設銀行()客戶經理王先生表示,住房公積金貸款主要是針對中低收入的家庭,所以一般國家進行宏觀調控時,調控的幅度也相對小。對比商業貸款,公積金貸款加息較為溫和,其在加息之后的利率優勢會更加明顯,預計會受到更多按揭房者的青睞。

利率說變就變,房奴很忙

2010-2011年,確實是銀行業的多事之秋。

首套房貸利率從7折到8.5折再到優惠取消,政策頻繁變動后市難料。有的銀行甚至已經批了同貸書,利率依然說改就改。而年內再次加息的預期依然強烈,為了捂緊自己的錢袋子,房奴很忙。

由于擔心加息會導致房貸增加,不少人開始打起了提前還貸的主意。

據了解,目前大部分銀行都是按年調整利率,以每年1月1日的央行基準利率來決定老客戶當年的還貸利率,因此每年的年終都會迎來一個提前還款的小高峰。

但是這種方法也并不十分巧妙,鑒于各大銀行提前還貸的政策不盡相同,個別銀行還需要支付違約金,有時節省的利息還不如違約金多。另外,對于購首套房時享受貸款利率折扣優惠的貸款人,一旦提前還款,將會重新計算利息,之前的折扣優惠就很難再享受,甚至會造成節省的利息少于提前還貸后重新計算后利息的增量。因此理財師建議若加息增加的還款壓力并不是特別大,提前還貸還是應當慎重選擇。

然而不少銀行為了吸引客戶,也開始大力推廣以省息為目的的特色貸款業務。如深圳發展銀行的“氣球貸”,借款人的貸款利息和部分本金分期償還,剩余的本金到期一次性償還,實際貸款期限較短,相應的貸款利率也較低。

從還款方式上來看,等額本金也開始受到越來越多人的青睞,希望通過減少本金來降低加息的影響。

工商銀行()客戶經理李先生表示,在利率長期保持穩定的情況下,等額本息更具優勢。但在加息通道中,等額本金的還款方式能夠減少更多利息支出。

等額本金還款法將本金平均分攤到每個月內,同時付清上一還款日至本次還款日之間的利息。這種還款方式相對于常見的等額本息來說,盡管前期支付的本金和利息較多,但是由于本金不斷減少,不僅還款負擔逐月遞減,總的利息支出也較低,

利差擴大利好銀行業,“斷供”與否取決于房價

然而對銀行業來說,加息則是一個利好,房貸利息收入大增足夠銀行偷笑一年半載。

表面上來看,存貸款利率同比增加,但是,實際上銀行存款中活期存款占比較高,而活期存款前兩次加息均沒有調整,2月9日才首次上調,銀行的利差實際上在擴大,而作為銀行利潤的主要來源,利差擴大很可能使銀行業績繼續提高。

2月9日,也就是繼去年10月以來的第三次加息,是不對稱加息,活期存款利率首次上調4個基點,幅度大于貸款利率上調幅度。1年期存貸款利率對稱上調25個基點,各檔次存款利率分別上調0.30%-0.45%,各檔次貸款利率上調0.20%-0.25%。

業內人士表示,盡管本次加息上調了活期存款利率,但4個基點的幅度對銀行凈息差的負面影響并不大,且進一步提高了銀行的議價能力,活期存款占比較高,、存貸比高的銀行,在這次加息之后其凈息差將具有更大的彈性。比如招行、光大、民生以及中信銀行()等。而大銀行存貸比較低,彈性相對較小。

東莞證券認為,通常在加息或降息周期中活期存款利率很少調整,本次上調活期存款利率意在緩解存款活化的壓力,此外,定期存款利率上調幅度較大也體現了高通脹背景下緩解負利率現狀的需要。央行對銀行的監管將仍然注重利差管理,前兩次加息和銀行議價能力的上升都帶來了凈息差的持續上揚,本次不對稱加息的結構也表達了央行的態度,既不希望凈息差大幅擴大,也不希望凈息差大幅回落,雖然有讓銀行分擔經濟調控壓力的呼聲,但在一段時期內保持銀行業相當幅度利差水平的狀況不會改變。

當然,也有人表示了其中的憂慮,購房成本不斷提高,繼續加息是否會出現“斷供”現象。對此,中信銀行工作人員表示,是否會出現“斷供”,取決于房價,而非利率,只要房價不出現崩盤,斷供就不可能出現,因此對于銀行來說,加息是一項利好,并不需要面對什么市場風險。

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