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按揭貸款多留心眼交材料時索要收據、標明日期很重要

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

記者費國海

因為開發商延遲交樓,業主將其告上法庭要求賠償違約金。然而,由于賠償金打折的要求沒有被滿足,開發商也對業主提出的反訴,認為其辦理按揭貸款不及時。在現實生活中,去銀行辦理按揭需要交納許多材料,卻鮮有索取收據的情況,很多人填寫資料也不標明日期。而這些細節,正是開發商“誣陷”業主交款不及時的“借口”。

交樓延遲兩個月業主狀告開發商

2011年6月8日,廣州市民林某與廣東某房地產有限公司簽訂了商品房買賣合同,約定購買其位于廣州市南沙區某小區的一套房產,房屋建筑面積為70平方米,總金額為元。雙方約定,付款方式為按揭貸款,除首付款元外,剩余房款元須于2011年6月8日前申請辦理按揭手續。

此外,購房合同合同附件七還約定了雙方未按時付款或者為按時交樓的違約責任。合同簽訂的當日,林某向地產公司支付了首期款元,于2012年2月2日就按揭貸款事宜與廣州住房公積金管理中心及銀行簽署了《住房公積金抵押借款合同》。

雖然合同約定的交樓時間是2012年8月8日,但是開發商并沒有按時交樓。2012年8月16日,延遲超過一周后,開發商向林某發出了交樓通知書,通知其于2012年10月15日辦理收樓手續。同年10月10日,開發商才取得了該房屋的交樓文件。

由于開發商交樓時間已經超過約定的時間,林某開始計算預期收樓將要獲得的賠償。經過與開發商的協商,林某同意逾期交樓違約金計算至2012年10月15日止。

然而,開發商卻不同意全額賠付逾期交樓違約金,僅同意支付部分物業管理費。而事實上,和林某一樣沒有及時收到物業的,還有其他10戶業主。

2013年2月,林某委托律師代理訴訟,要求開發商支付逾期交樓違約金。南沙區人民法院受理了該案件。

一審調解不成開發商提起反訴

2013年3月該案首次開庭,原告林某要求被告開發商支付逾期交樓違約金,被告辯稱,原告于2012年5月25日才付清購房款,沒有按照合同約定履行付款義務,被告可行使后履行合同抗辯權,合同違約金過高,請法院予以調整。原告稱,原告已經于約定交樓日之前付清房款,被告行使后履行抗辯權的條件不成立;合同違約金標準是雙方自由合意,應遵照誠實信用原則予以維持。

一審首次開庭法庭調解階段,開發商提出65折和解,問原告林某是否同意,不同意將提起反訴,要求林某支付延遲辦理按揭違約金。這種帶著威脅式的協商方式,林某當即表示拒絕,憤然離開法庭。

開發商因此真的提起反訴,要求林某以按揭款元為本金,按每日萬分之五的標準,向被告支付從2011年6月8日起至2012年5月25日的逾期付款違約金共元。

法院判決開發商賠償交樓違約金

反訴案于2013年3月底開庭。針對開發商的反訴,林某辯稱,銀行辦理按揭的流程是先提交資料給銀行審批,審批通過后再簽訂貸款合同,故合同附件約定簽訂商品房買賣合同當日簽署貸款合同是無法履行的;

南沙區人民法院經審理后認為,開發商構成逾期交樓,應負違約責任。而其提交的證據不足以證實林某提交按揭資料的時間,且林某向銀行交付申請按揭所需資料后,按揭貸款合同何時能夠簽訂及貸款何時發放均非業主所能控制的因素,故開發商的反訴請求,有違公平原則,不予支持。最后,南沙區人民法院判決開發商向林某付逾期交樓違約金元,并駁回了其反訴請求。

律師提醒:交付按揭材料別忘索要收條

雖然賠償金額只有一萬多元,但是業主和開發商經歷了起訴、和解失敗、反訴、判決等多個復雜的訴訟環節。對此,林某的代理律師王美舟向《投資快報》記者透漏了案件的更多背景:其實在本案之前,還有兩批業主因為延遲收樓提起訴訟。由于延遲交樓期間短,違約金數額少,一審判決后,開發商未上訴,并自動履行判決。而林某屬于第三批訴訟的業主之一,開發商僅同意65折和解,多數業主不同意,開發商不僅反訴,而且上訴到二審,二審法官當庭做調解工作,打電話給業主,才促成和解。

王律師透露,爭議標的這么小的案件,還提出反訴,而且就反訴開了兩次庭,本訴開了一次庭,無非讓業主覺得訴訟累,真正累的是原告律師,被告也是代理律師去。

法院按照公平原則,認為開發商不能舉證證明業主交付資料的時間,但并無論述不足的理由。對此,王律師認為,因為業主一般均于簽訂買賣合同當日交付了按揭貸款資料給按揭代辦機構(很多是律師所),該機構是開發商指定的,故法院認為應由開發商舉證該按揭代辦機構簽收資料時間,才能證明業主實際交付按揭資料時間。

但事實上,按揭代辦機構或貸款銀行收取業主資料,卻普遍不出具收條,而且業主簽訂貸款合同的時候,不填寫日期,由貸款銀行之后另行填寫。因此,法院基于公平原則考慮,并無采信被告證據。至于因為必須先批貸,后簽訂貸款合同,而批準貸款非業主控制,所以簽訂貸款合同的日期無法如買賣合同約定能當日簽訂,則該約定無效,視為無約定。

最后,王美舟律師提示:業主交付按揭資料給按揭公司或貸款銀行,必須要求出具收條。

而簽訂貸款合同時,盡量如實填寫簽訂日期,不要留空。

《投資快報》發自廣州

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