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15億元增資中德住房儲蓄銀行建行探路住房信貸創新

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

固定低息的住房儲蓄貸款再度成市場焦點

3月28日,建行在年報中披露,董事會已經通過決議向控股的合資銀行中德住房儲蓄銀行(下稱‘中德銀行’)增資15.02億元。作為建行旗下專業經營住房信貸業務的合資銀行,后者的特色業務正是“專存專貸”的固定利率住房儲蓄貸款。

同一天,在建行的年度業績發布會上,建行副行長陳佐夫表示,中德銀行業務的發展和建行傳統的房貸業務形成優勢互補,將繼續支持其相關業務的發展。

“此前幾年中德銀行一直在虧損,這兩年業務發展比較迅速。目前,加息通道形成、商業房貸利率優惠式微,從大力發展保障房、彌補中低收入人群的低息住房信貸空白來說,看好住房儲蓄貸款的發展空間。”南開大學房地產金融研究中心主任徐保滿認為,建行的增資恰逢其時。

而作為該業務擴張潛力的另一注腳,重慶也在向中德銀行及其外資股東德國施威比豪爾住房儲蓄銀行拋出橄欖枝。1月,重慶市長黃奇帆表示,歡迎德國施威比豪爾住房儲蓄銀行入駐重慶。

水土不服

住房儲蓄貸款是一個舶來品。“在國外,專一業務的住房儲蓄銀行很常見,市場占有率也比較高,并且帶有政府色彩,會有政策鼓勵。”一位商業銀行地產研究中心人士介紹說。

與一般商業住房貸款不同,國際標準的住房儲蓄貸款的資金為封閉運作,它只向住房儲蓄客戶吸存,也只向自己的儲戶放貸;即客戶為了獲得固定、低利率住房消費貸款而進行的有目的、有計劃的專項儲蓄,一旦儲蓄額度達到合同標準,即可獲得相應比例的貸款。

頂著“國內惟一專業經營住房信貸業務銀行”的光環,中德銀行成立于2004年年初。由建行與歐洲最大的住房儲蓄專業銀行德國施威比豪爾住房儲蓄銀行在天津市共同出資成立,持股比例分別為75.1%及24.9%。

據業內人士透露,在中德銀行成立初期,產品全部由德方負責。按照德方設想,中德銀行的業務將嚴格按照國際標準模式進行,即“先存款后貸款,專存專貸”。

“盈利模式則與普通的商業貸款一樣,依靠存貸差。”上述商業銀行地產研究中心人士表示,盡管住房儲蓄的貸款利率遠遠低于商業房貸,但住房儲蓄的存款利率也相對低廉。

但在國外根深葉茂的住房儲蓄貸款業務卻在國內遭遇冷場。截至2007年年底,中德銀行的業務連續4年虧損,原本預想的對房貸市場的沖擊也波瀾不驚。

陳佐夫將原因歸結為“中國房地產市場處于快速發展的時期,產品營銷不是很好”。

“確實有一定影響,盡管利率吸引力大,但客戶要先存款一段時間才能得到貸款,并且存貸比要達到1∶1,這也等于變相的增加了首付,對于急切買房并且首付資金不充裕的人群這也是個挑戰。”上述商業銀行地產研究中心人士分析說。

本土化改造

2008年開始,中德銀行開始轉型,在原有住房儲蓄業務基礎上開始了大刀闊斧的業務拓展。

“在個人住房的儲蓄貸款中,可以實現與普通商貸、公積金貸款的組合。如果有客戶急需買房,我們可以先做商業按揭,客戶只用還息,等條件成熟后,客戶就可以申請轉回儲蓄貸款,享受固定低息利率。”中德銀行內部人士表示,即使是其他銀行的商貸按揭客戶,也可以用住房儲蓄貸款實現轉按揭。

“目前,客戶的存貸比為1:1,存20萬元,就可以獲得20萬元的貸款,存款利率在0.5%~1%之間,幾乎所有的貸款利率固定為3.3%,遠遠低于商業房貸。”上述中德銀行內部人士繼續表示,中德銀行此外還打破了過去先存后貸的模式,可以先行申請貸款。

多元化的策略也在進行。除了增加個人商業住房貸款,依托風生水起的保障房建設,2008年底,中德銀行與天津市政府簽訂了支持保障房建設的協議框架。

“目前的普通商貸利率為6.6%,但我們有獨家的政府貼息。補貼額度會因貸款合同不同而略有差異,期限5年,逐年補貼。”上述中德銀行人士為記者算了一筆賬,假如貸款50萬元,期限20年,政府5年的貼息將達1.7萬元。“如果是申請的保障房,還可以在利率上進一步打9.5折。”

個貸之外,中德銀行還拓展了以支持經濟適用房、廉租房、經濟租賃房和限價房開發建設為主的開發類貸款等商業銀行業務。

“主要依據就是住房儲蓄可以應用到一切因住房而產生的消費,這中間就包括因修建住房而產生的開發貸款。”上述中德銀行人士解釋說。

據公開數據顯示,2010年中德銀行新增個人保障性住房貸款5.67億元,當年投放額在天津市全部商業銀行中的市場占比達45%;保障性住房開發貸款新增21.4億元,轉型2年來,該行已支持46個保障房項目的開發建設。其中,經濟適用房開發貸款在天津地區余額達到13.5億元,在天津的市場占比達到24%。

而據接近中德銀行的人士透露:“中德銀行還會對業務章程做進一步調整和改變。”

需求看漲

所有的轉型都是圍繞住房儲蓄貸款而生,而此次的15億元增資,更增加了市場對這一金融產品的關注。

“公積金貸款的市場占有率比較低,遠不足以覆蓋所有低息貸款人群的購房需求。長期來看,住房儲蓄貸款模式具有可持續性與可拓展性,目前其具備了進一步拓展的時機。”徐保滿分析說。

所謂的時機已經清晰可見。在更多業內人士看來,與前幾年不同,一方面寬松的貨幣政策正在逐步退出,加息通道已經形成,公積金貸款、商業按揭的利率都在跟隨基準利率的變化而浮動;另一方面,隨著地產行業調控的持續,過去為拉動經濟而放寬的按揭購房正在收緊,商業按揭趁火打劫式地抬升利率,更是讓消費群體的房貸成本大大增加。

“再加上業務定位契合當下的保障房建設,3.3%的固定利率儲蓄貸款更有填補市場空白的意義。”在上述商業銀行地產研究中心人士看來,建行的增資不排除利用保障房概念加速占領住房儲蓄貸款市場的意圖。

猜測并非毫無依據。2008年,中德銀行曾與天津市政府簽訂戰略協議,承諾未來3年將支持保障房資金200億元。隨著近兩年保障性住房信貸規模的增加,建行更是將其表述為支持保障房建設的三大平臺之一。在業績發布會上,建行也披露,其正在對中德銀行進行保障性住房信貸業務的創新模式,并適時走出天津。

其實,中德銀行已經打響了走出天津的頭炮。早在去年,中德住房儲蓄集團與重慶金融辦、重慶北新區管委會計劃設立中德銀行重慶分行的消息就已經不脛而走。今年1月底,這一消息隨著中德銀行外資股東德國施威比豪爾住房儲蓄銀行董事長的重慶之行而進一步確鑿。

但對于中德銀行的擴張,上述商業銀行地產研究中心人士也表示,其業務的盈利能力依然面臨挑戰,“估計擴張的規模不會太大”。

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