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巧用存款抵扣貸款利息房貸加息仍能省錢

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

隨著房貸政策的收緊,尤其是以中行為代表的對存量房客戶的7折優惠利率進行調整的貸款政策的施行,房貸的“加息”時代已經到來。在“加息”周期下,雖然購房者成本增加,但也有一些小竅門,能幫助減輕壓力。

用等額本金方式還款

適合人群:還款能力較強的家庭注意事項:銀行將根據個人還款能力進行評估

除了提前將房貸一次性還清之外,貸款省錢大致有兩種方式:縮短還款期限或者增加月供。房貸的還款方式中以等額本金和等額本息兩種還款方式最為普遍。而等額本金就是增加月供,從而達到省息的目的。

等額本金還款方式是將本金每月等額償還,然后根據剩余本金計算利息,所以初期由于本金較多,將支付較多的利息,從而使還款額在初期較多,而在隨后的時間每月遞減,這種方式的好處是,由于在初期償還較大款項而減少利息的支出,比較適合還款能力較強的家庭。

據悉,目前銀行大部分可以允許貸款者轉換還款方式,不過由于等額本金還款方式在前期還款壓力較大,因此在改變還款方式時,銀行將根據個人的還款能力進行評估。

■小賬本

貸款100萬元20年期(以基準利率5.94%計算),采用等額本息還款法,利息超過71萬元。

采取等額本金還款,支付利息款59.6475萬元。

兩者相比,利息相差11萬元左右。

“雙周供”小額提前還款

適合人群:收入較穩定、有額外收入來源

注意事項:部分銀行需收

取一定違約金

“雙周供”是指個人按揭貸款由傳統的每月還款一次改為每兩周還款一次,每次還款額為原來月供的一半。其關鍵是通過增加每年的總還款額以達到加速還款,進而節省利息。“雙周供”的還款方式對收入較為穩定和均衡者較為適合。

提前貸款具有違約成本,不同銀行對于提前還款的預約時間、還款年限、罰息方式等都有不同規定。

例如建設銀行要求提前10-20個工作日預約,如果從貸款下發之日算起,貸款年限不足3年就提前還款的,要按照提前還款金額3個月的利息收取違約金,3年以后則可任意提前還款,無需罰息;工商銀行則要求提前一個月預約,貸款一年以內提前還款的需交罰息,按照還款后剩余貸款金額的3%計算,針對信用記錄欠佳的客戶可能還會約定更高額的罰息,所以客戶要在簽訂按揭貸款合同時與貸款支行具體溝通。

巧用存款抵扣貸款利息

適合人群:有大量流動資金注意事項:銀行這項業務需收取一定費用

房貸者還可以選擇個人貸款與存款相結合的房貸理財業務,只要客戶的貸款還款卡內有活期存款,即可按相應比例抵扣貸款利息,本應獲得0.36%利息,但卻抵扣了貸款利息,并且卡內存款還是活期存款,隨時支取,不受限制。如工行的“存貸通”、民生銀行的“存抵貸”,此外,深發展、招行、建行均推出了類似的產品。

此類產品均設有起點。如工行的存貸通和深發展的存抵貸起點均為5萬,也就是說如果賬戶有8萬元,只有3萬元可以參與抵扣房貸,并且抵扣比率各行不一樣。工行的抵扣比率為80%,即3萬×80%=2.4萬元,具體的抵扣金額按天計算,即存5天可抵扣2.4萬元貸款5天的利息。

需要提醒的是,這項業務存在一定的手續費用,如工行的存貸通需要收取240元的年費,應考慮所節省的房貸利率是否能覆蓋年費成本。

■小賬本

以賬戶中有20萬的資金為例,并已享受貸款利率下浮30%的優惠政策,貸款執行利率就是5.94%×0.7=4.158%,其貸款可獲得的抵扣額為:(20-5)×80%=12萬元。如果王先生將20萬在存貸通賬戶內存1個月,其獲得增值收益為12萬×(4.158%-0.36%)×1/12=379.8元。

公積金貸款優勢仍存

適合人群:有公積金賬戶,想改善住房注意事項:批貸、放貸時間長,貸款額度有上限

北京住房公積金管理中心宣布,公積金首套、二套及三套房貸款政策均比照商業貸款政策收緊,從5月5日起實施。偉嘉安捷認為,公積金貸款政策從緊對于購房人來說,首付壓力有所增大但優勢猶存。

以貸款額80萬20年為例,公積金與商業貸款首套、二套房月供和總利息相差多少?

偉嘉安捷提供的一個計算列表顯示,公積金貸款與商業貸款相比,雖然首付標準統一嚴格執行,但利率方面還是存有較大的差異。因為公積金貸款利率只有一個即3.87%,這就使得在房貸收緊的特殊時期,讓其保持著較大的魅力。

■小賬本

以貸款80萬20年為例,從首套房來看,公積金貸款與商業貸款相比,每月可少還月供508.55元,少還利息.10元;從二套房來看,公積金貸款與商業貸款相比,每月可少還月供1185.50元,少還利息.35元。

(本文來源:京華時報。更多精彩內容請訪問京華網作者:馬文婷高晨)

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