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揭秘轉按揭內幕

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

轉按揭就是指在個人住房貸款還款期內,因借款人出售作為抵押物的房屋,貸款人向新的購房人發放的、用于其購買作為抵押物的房屋的貸款。簡單地說,就是仍處在按揭中的房屋進行再次買賣,該房屋的買方仍需要通過貸款來還清房屋的前一次按揭房款。由于原房仍處于房貸期內,所以需要將現在的房子出手也必須進行轉按揭。但是轉按揭存在一定的風險,所以必須對轉按揭有個基本的了解,才能了解風險產生的地方,有效的規避風險。

轉按揭的原因主要有兩種:一種就是完全的換房需要或者出售現有房產的需要,而房產仍舊處于還貸期,必須通過轉按揭來完成資金周轉,這是正規的轉按揭;另一種是借轉按揭來進行新的貸款融資,享受更低的銀行優惠利率,這種屬于利用制度漏洞進行房貸活動,這種情況有"同名轉按揭"和"假買賣轉按揭",其中"同名轉按揭"即由新貸款銀行幫助客戶找擔保公司,還清原貸款銀行的錢,然后重新在新貸款銀行辦理相關新的房屋貸款,同時可享受七折優惠,所需費用只有支付給擔保公司的數千元擔保費;"假買賣轉按揭"委托中介公司經手做"假買賣",即房主自己負責找一個自己信得過的人士作為"假買方",將房產進行名義上的假轉讓,然后由"假買方"向銀行重新申請貸款,可享受七折優惠政策,而實際上仍是原房主繼續還房貸款。

轉按揭實際包括買賣具體活動雙方兩個方面:一是賣方(售房人)提前償還銀行貸款,與銀行解除債權債務關系,撤銷抵押登記;二是買方(購房人)申請二手房貸款,以所購住房作為新貸款的抵押擔保,辦理抵押登記。其具體業務流程為:原貸款房主(賣方)提出申請→簽訂三方協議→簽訂住房轉讓合同→買方提出貸款申請→銀行審批→簽訂新的借款合同→辦理產權過戶和抵押登記手續→發放貸款→歸還貸款。

根據上面的流程可以看到,轉按揭基本涉及到賣方,買方,中介(第三方擔保機構)和銀行,這四個方面的利益密切相關,任何一方出現問題都會影響到轉按揭的實現。首先賣方或者買方任何一方的變卦或者房屋的產權有糾紛都會影響到房貸的發放和房產證的辦理;其次銀行對相關貸款人信用資質的審核如果不合格的話不會發放貸款;第三,如果中介(第三方擔保機構)出現問題,也會影響到買賣雙方的信任而無法達成相關的協議。

所以要選擇辦理轉按揭的話,一定要找專業的貸款服務公司,根據時間情況制定方案。一般貸款服務公司都和銀行有著良好的合作關系,并且可以負責墊資清貸,大大降低了風險,使轉按揭業務能順利完成。

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