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[置頂]商品房預售與按揭

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

商品房預售與按揭

1、商品房預售商品房預售是一種比較特殊的房地產轉讓行為。預售方具有一定投機性,預購方具有較大風險性,如不加以控制,預購方權益易受到侵犯。因此,城市房地產管理法對商品房預售規定了較之一般出讓土地使用權轉讓更加嚴格的限制性條件和程序。商品房預售,應當符合下列條件:已支付全都土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;持有建設工程規劃許可證;按提供預售的商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,井已經確定施工進度和竣工交付日期;向縣級以上人民政府房產管理部分辦理預售登記,取得商品房預售許可證實。商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部分登記備案。商品房預售所得款項,必須用于有關的工程建設。商品房預購人將購買的未竣工商品房再行轉讓的問題.由國務院規定。

2、商品房按揭中國內地按揭一詞移植于中國香港,但使用與中國香港大不相同。一般是指不能或不愿一次性支付房款的按揭購房借貸人將其與開發商已簽訂之商品房預售或銷售合同項下的所有權益作為向商業銀行貸款的擔保。按揭需有三方主體:購房借貸人、開發商與銀行。在開發商負責為購房借貸人辦理完成房地產權證過戶手續,為銀行與購房借貸人辦理完成正式的抵押登記,井將購房借貸人的房地產權證交銀行收押之前,開發商需為購房借貸人向銀行貸款提供階段性擔保,購房借貸人與銀行之間,不是真正意義上的抵押關系。商品房按揭的流程如下:(1)開發商選定銀行,并與銀行簽訂按揭貸款合作協議書,銀行承諾在特定條件下向開發商的客戶(購房借貸人)提供貸款,同時開發商向銀行提供保證擔保。(2)購房人選定欲購買的商品房,與開發商簽訂商品房預售或銷售合同。其中約定采取向開發商選定的銀行申請按揭貸款的方式付款的,購房人需向開發商支付購房首付款。(3)銀行委托律師或自行對購房合同、購房借貸人貸款資格主要是個人資信予以審查。(4)購房借貸人、開發商與銀行簽訂按揭保證貸款合同。(5)銀行占管商品房預售或銷售合同,并辦理按揭備案。(6)銀行一次性向開發商支付購房借貸人的貸款。(7)購房借貸人依約按月向銀行交納貸款本息。(8)開發商負責將購房借貸人《房屋所有權證》和《土地使用權證》交銀行收押并辦理正式的抵押登記。

編輯本段房地產權屬登記制度1、概念房地產權屬登記,又稱房地產登記,指由房地產管理部門依職權或應當事人請求,對土地所有權、土地使用權、房屋所有權和房地產他項權利等進行勘測、記錄、核實、確認,

并向權利人頒發權證的一系列活動。

2、功能房地產權屬登記具有以下功能:權利確認功能,指房地產登記確認房地產權利回屬狀態,經登記的房地產權利受國家強制力保護,可以對抗權利人以外任何人。權利公示功能,指房地產登記公然房地產權利變動狀況,昭示利益關系人與社會公眾,保障房地產交易的安全。管理功能,指房地產登記實現國家的管理意向,一方面通過登記建立產籍資料,進行產籍管理;另一方面通過登記審查相關權利設立,變更,終止的合法性,進而取締或處罰違法行為。

3、效力模式國外不動產登記登記效力有三種模式:稱登記要件制度、托倫斯制度、契據制度。中國房地產權屬登記的效力基本為生效要件;且因強調管理功能,登記本身大多為當事人的強制性的義務。

4、登記類型我國房地產權屬登記主要分為以下類型:一是總登記,指縣級以上人民政府根據需要,在一定期限內對本行政區域內的房地產進行統一的權屬登記.是產權登記中最基本的一種登記。二是初始登記,指對新取得的土地使用權或新建的房屋所進行的權屬登記。新建房屋申請人應當在房屋竣工后三個月內向登記機關申請房屋所有權初始登記。三是轉移登記,指因房地產買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉讓、分割、合并等原因而致使其權屬發生轉移,須辦理產權過戶手續情況時所進行的登記。當事人應當在事實發生后30日內申請轉移登記。四是變更登記,

二手房指權利人名稱變更或房屋發生翻建,房屋面積增加減少,部分拆除等情況時所進行的登記。權利人應當在事實發生之日起30日內申請變更登記。五是他項權利登記,指對設定房地產抵押權、典權等他項權利的情況所進行的權屬登記,權利人應當自事實發生之日起30日內申請他項權利登記。六是注銷登記,指發生房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權利終止等情況,權利人應自事實發生之日起30日內申請注銷登記。

5、登記機關與模式我國房地產權屬登記機關為房地產所在地的人民政府有關行政主管部門。與登記機關設立相關,目前我國有兩種登記模式:一是房屋與土地權屬分別登記。當前我國大部分地區,由兩個政府職能部門分管房屋與土地,并分別向房地產權利人頒發土地使用權與房屋所有權兩個權利證書。二是房屋與土地權屬統一登記;在我國一些地區,由政府的某一職能部門對房屋與土地實施統一管理:對此,城市房地產管理法規定,經省、自治區、直轄市人民政府確定,縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作的,可以制作、頒發統一的房地產權證書,依法將房屋的所有權和該房屋占有范圍內的土地使用權的確認和變更,分別載人房地產權證書。我國房屋與土地權屬登記的發展趨勢將是統一登記發證。

編輯本段物業管理制度1、物業管理物業管理是指業主通過選聘物業管理企業,由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理、維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動:物業管理是房地產綜合開發的派生物,它作為房地產市場的消費環節,實質上是房地產綜合開發的延續和完善,是一種綜合性經營服務方式。

2、物業管理模式物業管理模式有福利型管理模式和市場化管理模式。市場化管理模式又可分為委托服務型和自主經營型。委托服務型物業管理指業主將自己物業委托專業機構進行管理,是典型的物業管理方式。雙方通過物業管理合同約定管理服務事項,明確雙方權利義務,實現物業所有權與管理的分離。按其委托內容又可分為管理服務為主的委托和出租經營與管理服務并重的委托。自主經營型物業管理指物業業主自己直接實施管理,是傳統的物業管理方式。其物業業主即物業經營管理人,物業所有權與管理權未實現分離,適用于業主單一,規模較小的物業。

3、物業管理的內容物業管理的內容主要是對物的管理和對人的管理。主要包括:(1)常規性的公共服務。這是物業管理中的基本業務工作,一般不需在物業管理服務合同中事先提出或作出約定。其內容包括:房屋建筑主體的管理;物業公共設施、設備的管理;公共環境衛生的管理:綠化管理;保安管理:消防管理;車輛道路管理;公共代辦性質的服務;物業管理維修基金的管理;做好管理費用的核收和使用管理;協助政府進行社會管理。(2)針對性的專項服務。這些服務項目一般不在統一的物業管理服務合同約定的范圍之內,若享受須單獨提出并支付服務費用。包括:日常生活類服務,如收洗衣服,代購物品,接送小孩上學等;商業服務類,如商業網點的開發與管理,餐飲及各項經營活動的開展;文化、教育、衛生、體育類,如在高級住宅區提供游泳等健身活動場所;金融服務類;代理與中介服務,包括代辦物業的租賃等。(3)委托性的特約服務,為滿足業主、使用人的個別需求,受其委托而提供。

4、物業法律關系的主體一是業主,業主是物業的所有權人。按其擁有的物業所有權的狀況,又可分為獨立所有權人和區分所有權人。獨立所有權是典型的傳統不動產所有權形態,現代物業區域各業主的權利形態一般是區分所有權。業主享有以下權利:按照物業服務合同的約定,接受物業管理企業提供的服務;提議召開業主大會會議,并就物業管理的有關事項提出建議;提出制定和侈改業主公約、業主大會議事規則的建議;參加業主大會會議,行使投票權;選舉業主委員會委員長,并享有被選舉權;監督業主委員會的工作;監督物業管理企業履行物業服務合同;對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用;法律。法規規定的其他權利。依《物業管理條例》的規定業主負有義務。二是業主大會。業主大會由物業管理區域內全體業主組成。一個物業管理區域成立一個業主大會。同一個物業管理區域內的業主,應當在物業所在的匡、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會,并選舉產生業主委員會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主大會在物業管理活動中的合法權益。物業管理區域內全體業主第一次大會,在物業已交付使用的建筑面積達到一定比例時召開。業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議,應當按照業主大會議事規則的規定召開。業主大會的臨時會議,經20%以上業主提議,由業主委員會組織召開。業主大會的法定人數,應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。業主大會有以下職責:制定、修改業主公約和業主大會議事規則;選舉、更換業主委員會委員,監督業主委員會的工作;選聘、解聘物業管理企業;決定專項維修資金使用、續籌方案,并監督實施;制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。三是業主委員會:業主委員會是物業區域內全體業主對物業實施自治管理的組織,由業主大會選舉產生,是業主大會的常設執行機構,對業主大會負責。業主委員會的委員應當由業主擔任,其成員不得兼任本物業區內物業管理公司的工作。業主委員會的職責如下:召集業主大會會議,報?**鏌倒芾淼氖凳┣榭觶淮硪抵饔胍抵鞔蠡嵫∑傅奈鏌倒芾砥笠登┒┪鏌搗窈賢患笆繃私庖抵鰲⑽鏌凳褂萌說囊餳徒ㄒ椋嘍膠托鏌倒芾砥笠德男形鏌搗窈賢患嘍揭抵鞴嫉氖凳灰抵鞔蠡岣秤璧鈉淥霸稹K氖俏鏌倒芾砥笠怠N鏌倒芾砥笠稻褪嵌暈鏌凳凳┳ㄒ禱⑵笠禱⑸緇嶧芾矸竦模哂蟹ㄈ說匚壞木檬堤濉N鏌倒芾砥笠狄話鬩怨拘問匠魷鄭籃賢凳┪鏌倒芾恚涔芾砣ㄔ從諞抵鰲N鏌倒芾砥笠凳嵌懶⒌姆ㄈ耍胍抵髟詵傻匚簧鮮峭鵲模鏌倒芾砥笠滌胍抵鞅匭牒獻鰨凳┒暈鏌檔墓芾懟9葉暈鏌倒芾砥笠檔墓芾碇饕逑衷諏礁齜矯媯汗葉源郵攣鏌倒芾砘疃鈉笠凳敵兇手實燃豆芾碇貧齲話惴治弧⒍⑷叮苛僥旰碩ㄒ淮危淮郵攣鏌倒芾淼娜嗽庇Φ卑湊展矣泄毓娑ㄈ〉彌耙底矢裰な欏N鏌倒芾砥笠檔娜

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