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媒體稱銀監會要求限制二手房按揭貸款規模

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

7月份,地產信托以罕有的張力異路狂奔。前兩周共發行20多個主要投向地產的信托產品,總規模達86億元。

某信托公司人士稱,“這源于銀監會月初叫停銀信合作是口頭通知,各家信托公司理解不一,尤其是地產信托,有的停了,有的卻在大行其道。”

這意味著在信貸投放調控和銀信合作叫停之后,喪失開發貸和天量銀信融資渠道的地產業身上,僅有“房地產信托”這一資金輸血針頭,得以“暫時”繼續抵抗房價下跌的市場呼聲。

而來自銀行業界的最新消息是,銀監會已經口頭通知從8月起限制二手房按揭貸款規模,并控制在當月總貸款規模的10%以下,這頓令地產信托成為最后的輸血針頭。

最后一根輸血針頭

7月初,各大信托公司負責人紛紛接到銀監會叫停銀信合作的通知。上半年高達2.9萬億元的銀信合作讓地產商獲得了充足的資金來源,讓銀監會年初以來的地產貸款調控嚴重失真。一位不愿具名的信托公司人士稱,“然而,由于接到的是口頭通知,大家對叫停銀信合作理解不一,按說地產信托也有銀行間接參與,但其以客戶資金為委托人,被地產公司理解為不在叫停的銀信理財產品之列。”

該人士稱,“地產信托利潤高,地產商急需,銀行配合,我們做了,銀監會也沒有再出來干預,何樂而不為。”也因為此,在信貸規模調控下,飽受資金饑渴的地產企業依然可以獲得資金來源,并表現為持續數月的堅持。

上市融資、銀行信貸、銀信合作、地產信托、按揭貸款可以說是地產商的五大資金來源。地產商2009年以來通過股市再融資規模約1000余億元,而隨著二級市場股價頻頻破發,加上調控下的市場走低預期,股市融資難度加大。銀行資金向地產輸出有三個端口,這就是開發貸款的直接輸出、銀信合作的蹊徑輸出和按揭貸款的間接輸出。而隨著信貸調控的持續、銀信合作的叫停、按揭貸款的規模控制傳言,來自銀行的資金輸出端口即將全線關閉。至此,地產商只剩下了地產信托這一資金輸血針頭。

相較于股市融資的千億規模,信托融資也達到了1200億元以上規模,信托融資受到地產商的集體追捧也就順理成章了。

咨詢機構用益信托研究室以上半年共有56家銀行和53家信托公司參與發行的2421款銀信產品為統計口徑,投向房地產類的銀信產品以5.04%的平均收益率位居第一,產品59款,規模181.16億元。顯然,這不是因調控而失去銀行支持的地產商融資模式的全部。更大的地產融資規模隱藏在集合信托產品之中。

以上半年共有50家信托公司參與發行的765個集合信托產品為統計口徑,其發行規模為1320億元,其中的房地產集合信托產品發行產品206個,發行規模648.45億元,分別占上半年全部產品的26.93%和49.39%,與去年同期相比,發行數量和規模分別增長了160.76%和348.89%,占比則分別上升了13.31和25.25個百分點。

不僅是地產,工商企業(不含地產)上半年通過信托融資的規模也在放大。投向工商企業的產品發行了191個和240.68億元,占比分別為24.97%和18.33%,與去年同期相比,發行數量和規模分別增長了185.07%和306.62%,占比也分別上升了13.42和8.45個百分點。

投資于地產、工商企業兩個領域的產品數量和規模的大幅增長,主要源于在國家嚴控信貸規模以及對房地產調控的情況下,加劇了企業尤其是房企從信托融資的需求。而在四萬億財政刺激計劃下,地方政府負債過重,上半年股市不景氣以及限制信托公司開戶,導致政信合作產品、金融類產品減少,也從另一方面增加了地產類、工商企業類產品的做大。

統計數據顯示,今年上半年投向基礎設施領域的產品發行了82個,發行規模為129.37億,分別占全部產品的10.72%和9.85%。而投向金融市場的產品發行了264個,發行規模250.21億元,分別占全部產品的34.51%和19.06%。兩者均較去年同期下降不少。

某信托經理稱,“發行地產信托產品很簡單,有資金掮客,有信息掮客,有市場需求,有銀行推手,我們做個方案就可以了。”

在上半年的發行榜排名前5位的信托公司中,中融信托、中誠信托、中信信托、杭州信托分別發行房地產類集合信托產品27個、13個、11個、11個,發行規模分別為77.38億元、91.76億元、56.3億元、40.25億元,由此可見發行密度之高。

顯然,即使在銀信合作叫停的7月份,地產集合信托依然大行其道,7月前兩周共發行20多個主要投向房地產領域的信托產品,總規模達到86億元。而對房地產信貸政策調控的延續,也會讓地產信托甚囂塵上,直到針對地產信托的新政策出現。

轉型股權融資

不過,正是在這種博弈的過程中,相比在銀信合作中信托淪為銀行工具不同的是,信托在地產集合信托中的話語權在加大。

某信托公司人士稱,“這主要分為兩類,一類是針對大型和中偏大型的地產商,銀行依然在起主導作用。現在不少信托公司在做二線城市的地產商信托計劃,尤其是有政府背景、容易拿地的,信托公司的話語權更大。”

該人士舉例稱,一家信托公司最近剛做了一筆對某大型地產商的5億元信托計劃,其貸款利率同等下浮了10%。該信托計劃是一家銀行推薦的,沒有辦法不做。“為了把握風險,我們做的地產集合信托主要是股權投資、權益投資,主要投向二線城市。”

數份來自信托公司的地產信托合同驗證了該人士的說法。為了達成一份地產信托計劃,信托公司需要簽署包括集合資金信托合同(次級或優先級)、項目合作開發協議、項目股權轉讓協議書、增資協議、派駐人員監管協議、集合資金信托計劃資金保管協議在內的一系列協議。

比如一份信托公司地產項目盡職調查報告顯示,采取股權投資形式運用信托資金時,以信托資金受讓原有股東持有的項目公司股權的,說明受讓價格;以增資方式投入項目公司的,說明計入注冊資本和資本公積的比例以及增資完成后信托公司持有項目公司的股權比例;以債權方式運用信托資金的,應說明貸款要素(利率、期限、抵押/質押物、保證擔保等)。

尤其是對地產的股權投資,信托公司往往會直接取得項目公司名義上的99%股權,并在劃撥資金的同時實現股權變更,已成為信托公司操作的通例做法。

統計數據也顯示,股權類投資的收益率最高。不同的信托投向中,證券投資類產品平均預期收益率為6.61%,貸款類的收益率為7.81%,股權投資類的收益率為8.65%。

從期限和收益率情況來看,今年上半年房地產信托產品平均期限為1.96年,略高于去年同期的1.87年;平均預期年收益率為8.85%,也高于去年同期的8.08%。其中,1年及1年以下期的房地產信托產品占今年上半年總房地產信托產品的20%,其預期平均年收益率為8%;1.5年期占比18%,預期年收益率為8.8%;2年期占比30%,預期年收益率為8.98%;2年以上期的產品占比20%,預期年收益率為9.62%。

“不過,股權投資的風險較其他運用方式風險是最大的,上半年不少信托公司紛紛走上司法訴訟就是證明。現在是博弈,看好二線城市地產項目的一大原因,是其風險相對較低。因為二線城市競爭不充分,能夠拿到地的地產商在當地都很有實力和背景。”數位地產人士對轉型股權融資的未來也表示擔心。

(本文來源:21世紀經濟報道)

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