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預售商品房按揭貸款中開發商保證責任風險防范

標簽 按揭 買賣 銀行 債權 
2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

在預售商品房中為業主提供保證的開發商經常面臨承擔保證責任的風險,一旦業主不按約定償還貸款,而又無任何財產可供執行時,開發商就被迫走向前臺,不得不向銀行償付巨額貸款及利息,更難以讓開發商接受的是,通過銀行提起的訴訟,開發商在償付貸款后,還無法當然取得商品房的抵押權,向業主追償全部損失難上加難。在充分認識風險之后,防范風險更為重要,我們認為,開發商至少可以采取以下措施防范或相對降低保證責任所帶來的風險:

1、首先開發商一定要有這么一個意識:協助購房人辦理房產過戶登記和抵押登記手續,不僅是開發商的一項義務,也是開發商保護自身合法權益的一項權利。我們經常遇到購房人在辦理產權手續的環節上與開發商發生糾紛,許多開發商也認為房子已經賣出,后續的麻煩事能拖則拖,其實由上述的糾紛可以看出,協助購房人,特別是貸款買房的購房人辦理房產過戶登記和抵押登記手續,看似是開發商的一項義務,實際上也是開發商保護自身權益的一項重要權利。希望開發商能意識到,只要抵押登記沒有辦理完畢,開發商就一直在為購房人擔保,而且根據銀行的借款合同,這種擔保一般都是連帶擔保責任。一旦購房人出現了問題,貸款銀行依據規定,是不會去處理有關房產的,最省事的辦法是直接向開發商主張權利。

2、在《商品房買賣合同》中設計解除條款。從上述糾紛中房地產開發商可能面臨的損失來看,如果開發商不能在事先未雨綢繆,一旦發生了上述的情況,承擔損失幾乎是必然的,因為屆時開發商需要面對的,不僅是購房人,還有法院和貸款銀行。因此開發商可以在《商品房買賣合同中》約定:當業主未能按期還款導致開發商承擔保證責任時,開發商即可解除雙方之間的買房合同,向業主索回商品房,并由業主承擔由此引起的損失。另,在辦理產權證條件成就起多少天之內貸款業主必須委托開發商辦理房屋權屬證書以及將權證交至貸款銀行辦理抵押,否則承擔違約責任。

3、設定反擔保協議,由第三人或業主為房地產開發商的保證責任提供反擔保,一旦開發商承擔保證責任,可通過行使反擔保權利滿足自己的權利。

4、審查購房人的資信情況,并杜絕幫助購房人虛假提高房價以獲取更高成數貸款的行為。實踐中,我們經常會遇到開發商幫助購房人虛假提高房價以獲取更高成數貸款從而降低首付的情況,開發商時常疏于審查這類購房人的資信狀況,由于這類購房人支付的首付款少甚至未支付,因此斷供、停供的可能性非常大,開發商承擔保證責任的風險也非常大。

5、面對無理由遲遲不辦產權證的貸款業主發函或訴訟要求業主辦證,主動結束懸而未決局面,不要坐等承擔保證承擔責任。根據《城市房地產開發經營管理條例》33條規定:“預售商品房的購買人應當自商品房交付之日起90日內,辦理土地使用權變更和和房屋所有權登記手續”,因此業主及時辦理產權證不僅是其權利也是一項法定義務。上面舉的業主劉某與北京松瑜花園房地產公司案例中,劉某因購買房屋系投資行為,為節省相關費用遲遲不辦產權證,“著急上火”的開發商最終上法院“找說法”。最后北京朝陽區法院以業主違反誠實信用原則為由,判決業主必須交錢、辦證。因此認為,辦理土地使用權證和房屋所有權證不僅是購房者的權利,也是購房者的義務。而且,如果劉某不及時辦理上述手續的話,依據樓宇按揭擔保借款合同,銀行將因此無法辦理抵押登記證明,進而不能免除房地產公司的還款保證責任,損害房地產公司的合法權益。據此,法院以劉某的行為有違誠實信用原則為由,作出上述判決。

6、如果開發商為業主承擔保證責任后,可以要求法院在判決書中直接明確其向業主的追償權,這樣開發商在承擔保證責任后,可依法院判決文書直接向債務人行使追償權或者申請強制執行,而不必再重新再以追償權提起訴訟。

以上所述的開發商本身可采用的一些積極措施防范預售商品房為業主按揭貸款中開發商承擔保證責任,除此之外,我們大力呼吁盡快實行預售商品房抵押權預告登記制度。從今年10月1日起施行的《物權法》第二十條規定了“不動產預告登記制度”,雖然《物權法》設定其制度的本意是主要是為了防止開發商一房兩賣現象,并未明確規定預售房屋抵押可以進行預告登記,但因為最高人民法院《關于擔保法若干問題的解釋》第47條已有了“以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,當事人辦理了抵押物登記,人民法院可以認定抵押有效”的規定;《物權法》第180條規定:正在建造的建筑物可以抵押,再加上現《物權法》又明確了“不動產預告登記制度”,所以我們認為預售房屋抵押預告登記的法律依據已經充分。并且,建設部于今年7月根據《物權法》和《城市房地產管理法》,在《城市房屋權屬登記管理辦法》(建設部令第99號)的基礎上,組織起草了《房屋登記辦法》(征求意見稿)。該意見稿第五章節為“預告登記”,第67條明確規定了預購商品房抵押當事人可以約定向登記機構申請預告登記;第七十條規定了預告登記的效力:“現房或正在建造的房屋經依法辦理預告登記后,未經預告登記的權利人書面同意,登記機構不得辦理對該現房或正在建造的房屋的處分登記”。因此,如果實行了預售房屋抵押預告登記,債權人銀行就預售房屋享有了抵押權,從而享有債權的優先受償權,即使買房人因其他債務導致商品房被法院查封,銀行仍對被查封的商品房享有優先受償權,這樣銀行的利益就不會受到損失,作為保證人的開發商也不會受到連帶損失。

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