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央行上調個人住房貸款利率房價到底會不會降

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

昨日上午10時許,市民張先生托著頭,帶著幾分懊惱坐在中國銀行江蘇省分行個貸中心外面的椅子上,他對匆匆趕來的夫人說:“漲息了,剛漲的!”16日夜里央行突然調整住房貸款利率的政策,無疑將對普通市民的生活產生影響。

還貸的負擔增加了多少,房價會不會因此下降,提前還貸劃不劃算……房貸新政已經引起百姓強烈關注!

精打細算:貸款負擔到底增加了多少

貸款利率到底增加了多少?央行的說法是:“下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0.9倍。”具體來說,四年和五年期的房貸年利率,從4.95%,調整為下限5.265%。一年、二年和三年期房貸年利率,從4.95%調整為下限5.184%。五年以上期限的房貸,從5.31%調整為下限5.51%。

對貸款者來說到底增加多少?業內人士提供了一個簡單的比較方法。按照調整后商業性個人住房貸款利率計算,5年以上貸款利率由此前的5.31%,提高到6.12%,銀行可下浮10%為5.51%。分別比原利率增加0.81%和0.2%,加上去年10月上調0.27%,央行在不到半年時間內商業性個人住房貸款利率上調了1.08%和0.47%。

以市民張先生夫妻購買的清新家園的二手房為例,總房款為95萬元,貸款7成為66.5萬元,貸款20年。若以原利率計算,每月還貸額為4503.38元。調息后,若以標準利率6.12%計算,每月還貸額為4810.42元;若以下浮10%后5.51%計算,每月還貸額為4577.91元。分別比調息前每月增加養房成本307.04元和74.53元。若與去年10月調息前每月還貸4403.41元相比,兩次調息最高上調了407.01元,最低上調了174.5元。

還貸總量:南京年利息多付六千多萬

據人行南京分行營管部統計,到2月末南京市個人商業性住房貸款余額達313.16億元,占個人貸款總額的76%。若以調整后5.51%的利率計算,貸款利率較前上漲0.2%,年利息將多支出6263.2萬元。

據了解,由于此次央行規定了標準利率,同時確定了浮動利率,銀行可以在這兩個利率間自主確定利率的高低。昨日,數家銀行都接到了市民的咨詢電話,比較哪家銀行的利率最低。記者從南京多家銀行獲悉,各家銀行即將執行的利率到底是多少還在等待總行通知。部分銀行表示,考慮到銀行競爭,執行央行規定的最低利率5.51%的可能性較大。多家銀行的住房貸款中心經理透露,昨天辦理的住房貸款利率一欄在合同中還空著,等待上級通知確定。

首付比例:大多數南京人首付超三成

對房地產價格上漲幅度過快的城市或地區,個人住房貸款最低首付可由原來的20%增加到30%,這條規定似乎對南京影響不大。因為南京作為房價上漲較快的地區,這一條早就被銀行廣泛采用。

城南樓盤“錦虹麗都”銷售總監胡華琪、河西樓盤“金馬酈城”銷售部經理闞霖告訴記者,現在他們已經為600多戶業主辦理了按揭手續,但是從統計的數據來看,8成以上的市民首付都在30%以上。從總量上看,首付的成數占總銷售額的比例更高。他分析指出,從南京人的購房心理來看,南京人更愿意付更多的首付款。南京市房產管理局公布,去年該局登記的合同中,貸款總金額只占總成交額的60%。而在最近兩個月,市民買房實際首付有進一步提高的趨勢。

成本增加:普通工薪族感覺壓力很大

“自去年10月來的兩次調息,老百姓的負擔加大。此次調息除了提高首付款的比例和每月還貸的量外,自今年1月1日起施行的最高人民法院的司法解釋,都抬高了低收入家庭住房貸款的門檻,中低收入家庭最受影響。比如家庭收入2000元,每月能承擔多少貸款,都是一分一毛地扣好的,原來算好980元的,增加100元對他的壓力都會明顯增加。而對真正炒房的人算不了什么,比如某炒房客其房價上漲的預期達到10%,而房價即使上漲5%對他來說也算不了什么!”浦發銀行南京分行個貸中心主任陳香說。

春節后,市民章先生夫妻倆決定買套二手房。現在正在辦理手續的二手房是白下區清新家園唐女士的,面積為155.53平方米。由于唐女士的房子要先還清中國銀行的貸款,然后才能貸款,時間也就拖下來了。“利率提高了,養房的成本提高了,買房子的人就要少,房價肯定要下調,起碼房東讓利要大些!”他后悔自己出手有點早。

正在辦理住房公積金還貸的小李夫婦告訴記者,他們倆去年剛結婚,每月收入約4000元,每個月養房要付1650元,加息后感覺壓力很大。

省社會科學院博導吳先滿分析,央行提高住房貸款利率調節、抑制房地產投入、需求的意向很明顯。總體來說,對普通購房者和炒房者的投資成本提高,抑制部分投資行為。但高收入和炒房者的影響要小于普通工薪階層。

吳先滿認為,低收入家庭住房貸款難的問題要靠政府區別對待扶持。如對持有下崗失業證、貧困戶、低保戶等提供財政、福利性貼息補貼。

提前還貸:還貸前務必謹慎以防違約

專家分析,由于新利率將從明年1月1日起實施,因此,預計“提前還款”在年底前還會形成一個小高潮。

據分析,提前還貸的客戶主要有三種心態。第一種類型是加息恐懼族,擔心新增的月供壓力過大,影響生活質量。第二種類型是節省利息族,想通過提前還款,減少利息支出。第三種類型是無處投資族,覺得自己手中反正有閑錢,平時也很少投資,就有了提前還款的想法。在房貸升息加上目前股市等其它投資渠道處于低迷的情況下,不如一次性付款購房來得安全。

銀行提醒,提前還貸并不一定劃算,購房人還須謹慎。目前部分銀行對借款人辦理提前還款收取一定的違約金,且提前還款金額越大,支付違約金越多。據了解,各家銀行收取提前還貸違約金的對象,一般都是貸款不到一年就提前還貸的市民,超過一年則不收取。據了解,中國銀行收取的違約金為一個月的利息(按照5.31%的年利率計算,以下同),工商銀行為剩余月數的利息,建行為違約天數的利息,最多一個月,農行也是一個月的利息。由于今年已經實施新利率,那么提前還貸的違約金也相應上漲了。

因此,借款人在選擇提前還款前,應到貸款受理銀行進行咨詢,在權衡成本后,再決定是否提前還款。

股市動態:房地產板塊昨日整體滑坡

昨天房地產板塊紛紛下挫,南京的棲霞建設前日和昨日分別以11.9元和10.82元收盤,昨日比前日每股下跌1.08元,下跌9.08%,差一點跌停板。一向穩健的深寶安、深深房、浦東金橋等老牌藍籌股也都破位下行。房地產板塊的整體滑坡牽連了與其密切相關的水泥、鋼材等行業。不少股民抱怨,地產股票沒法再炒。

昨天下午,華泰證券解放路營業廳前擺滿了自行車,報亭的大爺說:“今天熱鬧,看股票的人比前兩天多得多。”大廳里十來排椅子座無虛席,不少人邊看邊忍不住感慨:“世茂都跌了8個點,其他根本不用看了。”股民張先生告訴記者,原本以為0.2%的利率微調對市場影響不大,至少也得過一段時間才能反映出來,沒想到跌得這么厲害。一位大媽一臉懊悔,“我去年買了棲霞建設,人家都跌的時候就它一路漲,當時舍不得出手,結果碰上今天這事兒,栽了。”在銀河證券漢中門營業廳,不少股民收盤后仍談論著地產股的走向。“去年就有風聲了,今年政策果然出臺,往后肯定還會控制,現在看真不如買能源、運輸、環保呢。”

海通證券投資顧問、南京審計學院張唯老師分析,目前的形勢還不明朗,因為前期市場已經有了預期,部分影響提前消化,這次房貸上調幅度不大,有待繼續觀察。本身房地產行業就處于高位,房貸利率上調是一個緊縮信號,可能會導致中長期利空。但是各房地產企業會有其他利潤來源,具體漲跌要看公司、看時間。張唯預測,在調控的大背景下,房產股以跌勢為主,但幅度不會很大,畢竟主流機構未看淡這塊市場。

而少數樂觀的開發商預測,本次同時出臺的準備金的松綁,說明銀行還是愿意把貸款向房地產企業傾斜,對于大的品牌地產商是個好消息。

房價走勢:單靠調息能否控制高房價

央行調整房貸利率目的在于抑制炒房,節節攀高的房價能否被抑制?

記者在中國銀行、浦發銀行、工商銀行、建設銀行等銀行隨機調查了10名市民,有8名市民表示,調息后,老百姓養房成本增加,買房的人減少,房價有可能下調,2名市民表示,不清楚調息對未來房價走勢的影響。

房價下降難度增大

江蘇省社科院信息所所長吳先滿認為,房價走勢與房屋供求關系、房屋成本、樓盤間的競爭程度等多種因素有關。從房屋供求關系來看,由于購房成本提高,自住性購房、炒房行為均會受到一定的抑制,購房行為會延遲,因而現實的需求將減弱,而市場上房屋的供應量不會在短期內減少,并會持續相當長的時間。從供求關系來看,供大于求,價格有可能下降。從成本的角度看,房屋建設的材料成本、貸款利率成本增大等,新開發的房屋價格有可能因成本的提高而水漲船高。從這個角度看,降價的難度增大。價格在上與下兩種因素作用下,經過3-5個月相互抵銷房價不會有太大的變化。在價格變化上,因成本或供求關系變化價格上漲的速度遠比價格下跌的速度快,價格下跌遲緩。

房價再躥不太可能

江蘇蘇鼎房地產研究所所長宋堅認為,第一次加息普通百姓對可能對自己生活帶來的影響心中沒底。事實上,對南京樓市的影響并沒有想像的那么大。本次調息顯然是上次加息調整的延續,但所采取的手段不一,達到的效果也會不同。上次加息既調貸款利率,也調存款利率,對樓市的沖擊是雙向的。此次只是調整貸款利率,對樓市的作用也不會太大。但對炒房者打擊很大,平抑了房價。價格再想“躥”,不太可能。

投資回報將會減少

朗詩地產總經理田明分析,本次政策對炒房者產生影響極大,“對于中高檔樓盤的投資者來說,年回報將從現在的35%下跌到16%,風險顯著增加。”貸款首付成數增加,房蟲控制房源數會減少。

自住購房意愿減弱

江蘇省房地產協會有關負責人稱,加息讓購房者的有效購買力大幅下降,市場需求收縮,增加了房價下調的壓力。因此,這次提高貸款利率雖然不能阻礙購房的強烈需求,但將會使部分市民“持幣觀望”,市場交易量將在未來一段時間內出現一定程度的下滑。

制房價重在規范

中央財經大學博導李炳炎認為,單靠房貸利率上調一項政策無法有效控制房價。房價高的根源在于炒地皮。房貸利率是一個經濟杠桿,一方面能抑制炒房,另一方面工薪階層將更加承受不了買房重負。所以政府應該出臺相關配套政策,比如規范土地使用,嚴格批地,對城市規劃進行立法,規范建房制度等等。房價高的另一個原因是分配問題,目前我國的收入分配呈兩極化趨勢,有房的擁有幾套,沒房的一套都住不上,他呼吁,在住房政策上,政府應該多關注弱勢群體,平衡各收入階層利益,這對構建和諧社會至關重要。

昨天,南京知名的開發商棲霞建設、朗詩地產、萬達地產、仁恒地產等多家企業的老總私下通氣,紛紛邀請研究結構對可能到來的影響作分析。南京大多數開發商都有這種預感,如果本次調控不能“牽”住房價的話,政府部門肯定會通過稅收等手段來調控房價,而這些手段顯然比金融政策厲害得多。

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