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業主留后手:房貸不打7折就轉按揭

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

李強林勁榆

“我的老房貸(利率)能不能打七折?”昨日是新年首個工作日,滬上多家商業銀行稱,銀行的客服電話乃至各支行網點的房貸業務問訊電話幾乎被打爆。

針對各界關注的存量房貸利率優惠政策,記者昨日從工行、中行、建行等國有銀行總行獲悉,這幾家銀行正在或已經制定了新的存量房貸利率優惠政策,都將于近期實施。

而針對部分商業銀行提出的存量房貸需滿足一定條件才可享受利率七折的優惠,記者在采訪中了解到,大量提交申請優惠的市民做好了兩手準備――申請不成功就轉按揭,甚至有人同時向多家銀行提出申請。

四大行在滬分行:近期將實施優惠政策

昨日,記者從有關方面了解到,工商銀行總行正在制定新的存量房貸利率優惠政策,預計近期就會出臺具體的利率優惠細則。而中國銀行有關負責人則表示,中行總行要求各分行遵照央行、銀監會的有關規定,結合自身實際和同業情況,自行作出規定。中行上海分行表示,客戶可到貸款經辦行提交申請,如果審核通過,將可以享受七折優惠利率。

在建行方面,建行有關負責人表示,建設銀行總行要求各分行結合當地的房地產市場情況,區分地域、區分樓盤、區分客戶,合理評估貸款風險自行決定,并要體現差別化的執行要求。建行上海分行也表示,只要執行8.5折利率優惠、近兩年內沒有拖欠兩期以上還貸、不存在違約和兩筆以上未結清房貸的客戶,均可在1月4日至2月22日之間,申請7折利率優惠。

農業銀行有關負責人表示,已將央行和銀監會相關文件轉發到各分行,并提出了原則性要求。各分行正在制訂實施細則,相關系統也正在調試當中。

相較四大行,中小銀行的政策就靈活得多。光大銀行、中信銀行、上海銀行等規定,只要經銀行個貸系統認定為首套房客戶,前期執行基準利率8.5折優惠,且沒有不良信用記錄的,在審查通過后可以享受七折優惠。

而凱弈投資則透露,深發展等中小型銀行爭奪存量房貸的力度更大,“對于購買第一套房客戶,原先申請利率8.5折的,只要之前還款信用記錄良好,無逾期發生,都可以獲得7折優惠。”

部分中小銀行:打折后不能提前還貸

不過,上述銀行都表示,七折利率不是“免費午餐”,想要享受都需滿足一些附加條件,主要包括貸款余額、資產總額、限制提前還貸等。

光大銀行表示,享受七折優惠利率需要滿足一個“附加條款”――存量房貸的余額必須在30萬元以上。而中信銀行、上海銀行等銀行則要求,存量房貸的商業貸款額度必須超過50萬元。

知情者透露,工行也給存量房貸客戶開出了七折利率優惠的“基本條件”:客戶在工行須有50萬元存款,同時貸款超過100萬元。而農行則要求客戶在農行存入50萬元的金融資產。

不過,上述說法未獲兩家銀行的官方認可。

此外,還有部分銀行稱,存量房貸要享受七折優惠,客戶在一定期限內不得提前還貸。以招行公布的“附加條款”為例,獲得七折優惠的房貸客戶,三年內不得提前還貸,否則必須支付相當于提前還貸總金額3%的違約金。

存量房貸客戶:部分已做好兩手準備

房產中介方面在接受采訪時則透露,不少存量房貸客戶在向銀行申請七折優惠的同時,還通過中介向其他銀行試探獲得優惠的可能。合富置業有關人士透露,從去年年底到今年1月初,幾乎滬上所有的銀行都在爭取存量房貸,以擴大自身在房貸市場的市場占有率。“轉按揭”對存量房貸客戶來說,成本并不大。據介紹,“熱衷”吸收存量房貸客戶的銀行,幾乎免去了所有轉按揭環節所需的手續費。而在辦理過程中,客戶只需提供原來的借款合同、最近一期的賬單、身份證、戶口簿、結婚證(如已婚)以及貸款銀行的還款明細、申請銀行的銀行卡等。

盡管四大行至今未有確切的消息公布,但四大行的支行為應對來自同城中小銀行的“挖角”進攻,也開始采取靈活政策。知情者透露,部分國有銀行在客戶提出轉按揭申請后,會相應出臺一定的優惠措施,如將客戶升級為VIP、為七折利率申請提供綠色通道、許諾在一定條件下優先受理調息申請等。“按照新規定執行的轉按揭業務都在辦理過程中,銀行和客戶都在觀望。”某房產業內人士認為,存量房貸的政策尺度在于銀行和客戶之間的博弈,“眼下銀行普遍不愿意主動給存量房貸七折利率,但在房貸市場整體競爭激烈的背景下,銀行又必須顧及存量房貸客戶的反應,預計各銀行的調整政策可能還需要一段時間才能明朗。”

[案例]

盡管目前多數銀行的存量房貸調息細則還未明朗,但個別市民的真實案例卻頗具代表性。

VIP客戶被網開一面

張先生去年初購買了一套總價為200萬元的房產。由于張先生是第一次購房,當時中行給予貸款利率下浮15%。

張先生于去年底向中行申請存量房貸基準利率下浮30%的優惠。按中行政策,張先生如申請七折優惠,必須達到中行VIP優質客戶的門檻要求。由于張先生個人擁有凈資產達170萬元,中介公司直接幫助張先生申請了七折的優惠利率。

存滿50萬可走“綠色通道”

申先生2006年在松江區購買了一套94平方米的商品房,目前在農行的商業貸款還有29.5萬元。

昨天,申先生打電話給農行,信貸員表示,盡管申先生滿足“首套貸款、普通住房”等基本要求,但因商業貸款余額不足30萬元(公積金不能計算在內),所以不能享受七折優惠。不過申先生可以考慮在農行存滿50萬元的金融資產(包括存款、證券、基金國債等),“那時即便商業貸款額度不足,也能享受七折優惠。”

轉按揭被當作談判籌碼

李先生第一套房面積不到90平方米(貸款已經還清),前年他又貸款購買了一套大戶型。昨天李先生向中行咨詢存量房貸調息一事,獲悉細則還沒出來。于是李先生又打電話給深發展,對方說可以辦理轉按揭,且有資格申請七折優惠。

隨后,李先生將上述情況轉訴中行,中行工作人員表示,由于李先生一家三口人均住房面積不到32.2平方米,按照中行的規定可視作為改善型購房,因此能被視為VIP客戶享受七折優惠。中行遂讓李先生遞交申請材料。

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