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廣州:二手房“轉按揭”新規為何老百姓不領情

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

交易中心希望“加快流程”銀行擔心交易風險二手“轉按揭”陷入“停擺”

近期有銀行出具有限制用途的“終止抵押登記聲明”來應對轉按揭新規定,大部分銀行仍未作出應變措施,三成二手交易受影響。廣州市交易登記中心向本報記者獨家解釋來龍去脈并緊急召集銀行開會,力圖打消公眾與銀行的疑慮。本報記者多方采訪,試圖解開“轉按門”背后的疑問。

交易中心想“便民”加快“轉按”流程

廣州市房管局下屬的房地產交易登記中心自5月21日起對已抵押登記的房產交易程序作出部分調整,這“部分調整”卻為占總體二手交易30%以上的“轉按揭”交易帶來諸多不便。

記者從廣州市交易登記中心了解到,目前建設銀行已制定應對措施,對該行按揭中的房產轉讓出具有限制用途的“終止抵押登記聲明”,聲明上以黑體加粗的字體注明“終止抵押登記聲明僅可以用于三類業務合并登記辦理”,買賣雙方持此聲明辦理過戶,不需要引入階段性擔保,買方不需付出額外的擔保費。據悉,交易登記中心已把建設銀行的“終止抵押登記聲明”樣本發至各區房管局下屬的交易登記中心,5月底以來停擺多時的轉按揭交易有望重啟。

市房地產交易登記中心有關人士日前向本報記者獨家解釋本次“轉按門”風波,他們也在上周五緊急約見各大銀行詳細解釋本次“轉按揭”新規定的內容。這位人士透露,以往“轉按揭”交易程序雖然可帶抵押過戶,但需要兩次遞件和歸檔,買賣雙方為此耗費不少時間和精力。為此他們推出涂銷抵押登記、產權轉移、再次抵押登記共三類業務合并辦理,簡化程序和便利群眾。銀行對于抵押中的房屋先行涂銷抵押再過戶,認為增大了銀行的風險。對此,市交易登記中心有關人士表示,涂銷抵押登記與產權轉移和再次抵押登記三項合并辦理,涂銷抵押登記只可與其他兩項一并辦理,若業主涂銷抵押登記不再繼續辦理其余兩項,銀行對該物業的債權依然存在。該人士也承認,他們當初沒有預想到這個便民措施會引起如此大的誤讀以及造成如此大的影響,他們將盡快與銀行進行溝通,確保新規定順利實施下去。

在這次“轉按門”爭議中,無論是銀行誤讀或是過于保守,相信事件已給政府有關部門上了一課:產權無小事,溝通要細致。交易登記中心堅持的是“加快流程”,銀行擔心的是交易風險,最后為加快流程和規避風險埋單的還是消費者。

新舊辦法差別在于是否涂銷抵押登記

據了解,已設定抵押的房產轉讓轉移,一向是有兩種方法:一是“轉按揭”,二是“贖契”。按揭人士表示,對于按揭中的房子交易,且新買家要做按揭,他們一般建議直接做“轉按揭”。銀行方面也較歡迎“轉按揭”,因為銀行的存量房貸不會流失到其他銀行。按揭人士稱,只有在新買家一次性付款或原按揭銀行滿足不了新買家的貸款需求,他們才建議買賣雙方先“贖契”,再到新貸款銀行做抵押。由此,“轉按揭”與“贖契”兩種交易方式演變出三種交易模式:

一.買家一次性付款,新買家預先支付首期或業主自行贖契,買賣雙方用已涂銷抵押登記的房產證過戶交易;

二.帶抵押過戶,即在不涂銷抵押登記的情況下做產權過戶;

三.業主先贖契,買賣雙方做產權轉移登記,買家再到新貸款銀行做抵押登記。

從上面的程序分析可知,一和三是“贖契”交易的兩個變種,二則是“轉按揭”。按5月21日實施的新規定,已設定抵押房產辦理轉移登記業務的程序分為三種方式,方法一、二、三分別可對應原有做法的一、二、三,的確如廣州市房屋登記交易中心有關人士所言――“轉按揭”并沒有停掉,反而是抵押過戶流程合并辦理,加快流程。據政府有關人士透露,以往抵押中的物業轉讓,必須兩次遞件,耗時超過30個工作天;如今一次遞件合并辦理,最快10個工作天可辦完一次交易。

據記者分析,舊辦法的一和三在新措施之下的確可以加快辦理速度,確保交易安全。新規定對第二種操作影響最大,新舊措施差別只在于“轉按揭”是否涂銷抵押登記。

焦點疑問一:新辦法增加銀行風險?

市房屋交易登記有關人士表示,銀行對新規定解讀為“增加風險”是可以理解的,過往“轉按揭”交易是分步走,先辦理產權過戶,再做抵押登記。在這個過程中,因為政府先核準交易,銀行會認為交易是安全的,而且房產已過戶并做抵押登記,銀行風險較低。在目前抵押與過戶合并辦理的新措施下,銀行必須先出具涂銷抵押登記聲明,他們會認為房產尚未過戶給借款人,業主有可能手持終止抵押登記聲明而把房產轉賣他人,銀行風險較大。

市房屋交易登記中心有關人士表示,他們事前已就“轉按揭”新規定與銀行溝通,當時各方都未預料到涂銷登記等三項業務合并辦理所產生的交易風險。涂銷抵押登記等三項業務合并辦理,并不會增加交易風險。三項業務必須并案辦理,不可以單獨涂銷抵押登記,業主并不會持有已涂銷抵押登記的房產證,因此銀行對物業的債權是安全的。

該人士告訴記者,目前建設銀行針對“轉按揭”新規定而出臺對應措施――出具具有限制用途的終止抵押登記聲明,憑此抵押聲明辦理“轉按揭”交易,不需要引入階段性擔保。有關人士表示,過去銀行的終止抵押登記聲明只有一個版本,他們可以根據現在的新規定而出具不同版本的終止抵押登記聲明。

據記者獲得的獨家信息,該銀行給“轉按揭”交易出具的終止抵押登記聲明會以黑體加粗的字體注明“此終止抵押登記聲明僅可用于合并登記辦理”,且終止抵押登記聲明會清楚寫明合并登記辦理所涉及的買賣雙方。

焦點疑問二:

新辦法增加購房者成本?

廣州競宇按揭公司總經理鄢紅勝對此番新規定非常不解。他認為“轉按揭”在不涂銷抵押登記的情況下完成產權轉移,可以防范產權風險,對各方都有利,不明白為何這次政府單方面出臺新規定。鄢紅勝表示,自2001年他入行以來,“轉按揭”的交易方式一直存在,“轉按揭”宗數隨房屋流通增多及樓價上漲而不斷上升,目前已占總體二手交易的30%以上。

匯瀚按揭高級業務經理莫靜表示,據了解,大部分銀行還不知如何應對新規定,為防范風險,銀行可能會要求買賣雙方出具擔保函才可以出具終止抵押登記聲明。記者從保來理財、匯瀚按揭和競宇按揭等多家按揭公司了解到,為確保“轉按揭”交易可以順利通過,各公司都盡量為買賣雙方提供最優惠的擔保條件,“轉按揭”的擔保費用約在貸款額的1%左右。以一筆60萬元的貸款申請來說,買方將可能額外支付6000元擔保費。

廣州市房屋交易登記中心有關人士表示,他們并不希望消費者因便民措施而加重購房成本。他們將盡力與銀行溝通,打消他們的顧慮,以確保新措施順利實施。

記者評述:

事關民眾切身利益

最好做好事前溝通

在這次“轉按揭”新規定出臺前后,缺席的是消費者的聲音。

新措施可大大縮短市民交易的時間,這無疑是應熱烈鼓掌的,但為節省的時間,消費者卻要花上大筆金錢,有沒有問過他們是否愿意?根據一般的“轉按揭”交易,消費者在辦理貸款申請時已同時辦理委托公證,按揭服務公司會代勞大部分的程序,無論遞多少次件,到房管局多少次,這都是按揭服務公司的事情,消費者已為此支付按揭服務費。

如今,他們卻有可能為轉按揭新規定而付上更多的成本,在高樓價的廣州無異于百上加斤,不知道措施出臺前有關方面有沒有預見到“銀行防范風險――民眾為風險埋單”的連鎖后果?“轉按揭”交易程序涉及交易登記中心、銀行和消費者,政策出臺前是否應充分知會各方?出臺前,是否也應協調好銀行方面的應對措施?

梳理業務流程,簡化業務程序,出發點無疑是好的,但若“加快”與“簡化”是以消費者埋單為最終結果,相信問一百個消費者一百個都不愿意。貸款60萬元,可提速20個工作天,但額外要花6000元。廣州大把人月薪在6000元之下,你說遲一個月可省6000元,大把人舉雙手雙腳贊成。從記者了解到的各方意見來看,政府著眼于加快流程,銀行力圖規避風險,而消費者既無法在政策出臺前“被咨詢”,最終也可能要為新措施的落地埋單。

在記者截稿之時,我們得到廣州市房屋交易登記中心人士的獨家解釋,希望“轉按門”風波能順利平息。小記在這里想提醒一下有關職能部門:制定新措施能否充分聽取各方意見并做好多個預案?此外,萬一銀行顧慮未能打消,這個新措施是否有修正的必要?(記者李鳳荷)

(本文來源:大洋網-廣州日報)

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