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哈繼銘:2015后房地產將走低不會出現崩盤現象

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

2010年7月,前中金首席經濟學家哈繼銘加盟高盛后,在投資銀行部門出任董事總經理。他依舊關注宏觀經濟的走勢,宏觀視野同時幫助他對具體的交易作出判斷。

相比海外投行對中國房地產的長期看空,哈繼銘自稱是個樂觀者。“盡管眼前這個夏天經濟溫度比較低,各項指標在向下走,房地產行業也不例外,而且某些地區的房地產價格也面臨下調壓力,開發商資金鏈也很緊張,但我想強調的是,未來的兩三年,房地產行業不會出現崩盤的現象。”哈繼銘說。

從中短期的時間里看,有充足理由支持這樣的樂觀。他認為真實的需求仍舊存在。2006年,他曾提出“買房不如買房地產股”。但股市的節節敗退,周期性股票曇花一現后持續萎靡,讓哈繼銘改變了這一看法。“眾愚成智”,看似愚蠢的買房決定,卻成為民眾最智慧的投資選擇。如果有足夠的資金,毫無疑問,買房是使財富增加速度最快的方式之一。

如今,在中國仍有大量的真實需求存在,這是支撐中國房地產市場發展的巨大動力。哈繼銘判斷,首先中國經濟不會出現二次探底,明、后年經濟增長態勢要比今年下半年還要強勁。過去的歷史已經證明,宏觀經濟是影響房地產市場發展的最重要的因素。其次,衡量的重要指標之一是月供收入比,它顯示居民并沒有到不可承受的地步。中國居民的月供收入比指標低于發達國家。房地產業貸款占所有貸款比例的20%,也低于發達國家。中國按揭貸款占中國GDP的14%,歐美國家這一項則占GDP的70%-90%,即使在儲蓄較高的日本也達到40%。“所以中國的發展空間還是很大的。”哈繼銘說。

在假設灰色收入是20%的前提條件下,哈繼銘計算了月供收入比。結果發現,一線城市通常較高,上海94%、北京90%、杭州106,收入比如此之高,顯示出房地產價格和當地的收入相比是過高的,但在二、三線城市,比如武漢、重慶、長沙、南昌這些城市的比例在30%-40%,還比較健康。但這個比例的健康與否,并不反映人們的有效購買力,房價對于社會是否合理,因為有一些比較富有的群體支撐了當地的市場。與此同時,上世紀五六十年代嬰兒潮一代的下一代,正進入婚配年齡,他們的購房需求是自住需求。他們通常會收到上一代的補貼,幾代人買一套房。

一個有意思的現象是,房產占中國居民財富的比例大概在58%,而養老保險僅占2%。在歐洲、日本、美國,養老類的產品以及與老年之后生活來源有關的保險類產品,在老百姓的總體財富中占20%-30%,房產在總體財富比例中占30%-40%。二者相加,中國和發達國家的比重相同。“這意味著,在中國的社會保障體系不完善和養老類產品不豐富的時候,絕大多數中國人是將房子當成養老保險的替代品來購買。”哈繼銘說。許多中國人不厭其煩地購房的原因也是源自對未來的擔憂。

不可忽視的因素還有,中國房地產市場發展的重要推動力――城市化進程。哈繼銘認為,中國城市化率達到60%是有可能的。屆時,相當于有1.8億的城鎮人口要進入城市,按照目前中國的商品房存量來算,只夠每個人7平方米,“可以想象還有多大的發展空間。”

但危機仍然存在。長遠來看,2015年人口拐點就會到來。屆時,中國的社會人口結構中,勞動人口增長率將低于非勞動人口增長率。供大于求的時代會逐漸來臨,一對夫婦不僅擁有自己的房產,還可能從父母那繼承,房產的變現將變得十分困難。

“是不是房地產的價格拐點還很難說,但2015年將是中國的城市化拐點,中國房地產會呈現先高后低之勢。”哈繼銘說。

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