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房地產融資模式多元化的成因與趨勢分析

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

近年來,房地產企業的融資格局發生了較大變化,呈現出前所未有的創新勢頭,正走向融資模式多元化之路:由原來的單純依賴銀行貸款,向以銀行貸款為主、創新融資為輔,間接融資和直接融資相結合的方向發展。

近年來,房地產企業的融資格局發生了較大變化,呈現出前所未有的創新勢頭,正走向融資模式多元化之路:由原來的單純依賴銀行貸款,向以銀行貸款為主、創新融資為輔,間接融資和直接融資相結合的方向發展,委托貸款、房地產信托、房地產投資基金(REITs)、IPO、股權融資等成為房地產企業新的融資選擇,從而實現降低融資成本、確保資金鏈安全、提高資金使用靈活性的目的。

一、多元化是房地產資金需求特點的內在要求,其發展加速受宏觀調控影響與市場機會驅使,也符合國外房地產金融市場的發展經驗。

宏觀調控誘發和推動了融資多元化的進程

一般而言,國內房地產開發項目資金的籌集渠道主要有自有資金、預售所得款項及銀行借貸三方面。但由于房地產開發企業自籌資金主要來源于商品房銷預售收入,而大部分銷預售收入來自購房者的銀行按揭貸款,訂金和預收款也有一部分來自銀行貸款,因此,房地產開發中直接或間接使用銀行貸款的比例較高。人民銀行《2004年房地產金融報告》中指出,該比重在55%以上,有統計更認為該比重高至70%。這就意味著在房地產企業高負債運營模式下,其面臨的風險將大部分由銀行埋單,通過宏觀調控保障金融安全成為必須。為此,2003年之后,出臺了一系列調控措施。在化解金融潛在風險的同時,也掐住了房地產企業的咽喉,使大部分企業資金鏈趨緊、資金成本上升、運營效率降低,不得不在創新融資渠道方面尋求突破。

海外資金高調進入中國房地產市場加速了融資多元化發展

海外資金一直看好人民幣的升值潛力,本幣升值導致的匯兌損益將降低投資房地產的整體持有成本,同時中國房地產市場的快速發展為海外資金提供了良好的回報預期。2005年8月人民幣匯率機制調整,人民幣小幅升值政策加劇了對人民幣長期步入升值通道的預期,更提高了中國對外資的的吸引力。對人民幣升值的預期和中國房地產行業長期向好的前景促使海外資金長期內持續流入中國房地產業。

大型房地產企業成為房地產金融創新的內在推動者

宏觀調控使行業分化和整合加劇。資金實力弱、融資難度大的小企業和項目公司面臨破產危機,其控制下的在建及儲備項目近乎閑置;中等開發商中出現了明顯的分化,在資金、規模方面面臨壓力和挑戰。與小企業求生存、中型企業求穩健的情況形成對比的是,大型房地產開發商抓住市場優勝劣汰和資源整合的機遇,積極拓寬融資渠道,用相對低的成本加快收購兼并步伐,擴大項目用地儲備量,完善區域布局,進一步提高了核心競爭力。

房地產行業資金需求特點是融資多元化的內在要求

房地產開發具有投資規模大、開發周期長、投入期與回收期不一致等特點,客觀上決定了房地產行業的資本密集型特點,決定了房地產企業必須通過其他融資渠道――而不是銀行借款――解決資金使用的靈活性、及時性問題。事實上,國際房地產金融市場以房地產信托基金為主體的多元化模式也代表了未來中國房地產金融市場的實踐和發展方向。

二、在多元化融資格局下,銀行貸款仍將占據主要地位,同時隨著市場發展和房地產企業的不斷成熟,銀行房地產業務中的銀企關系、產品體系、創新格局將面臨全新解構。

銀行借款的主體地位短期內難以撼動,以銀行貸款為主、階段性組合融資模式、融資渠道多元化的格局是發展方向

首先,在有效控制風險和不超越政策限制的前提下,各行對房地產信貸業務的投放力度并未放松,始終保持了謹慎的樂觀態度。人民銀行《2005年第四季度中國貨幣政策執行報告》顯示,2005年末金融機構人民幣貸款余額為19.5萬億元,同比增長13.0%;商業性房地產貸款余額為2.77萬億元,同比增長16.1%,其中房地產開發商貸款余額為9141億元,增長17%;個人住房貸款余額為1.84萬億元,增長15.8%。盡管商業性房地產貸款余額及個人住房貸款余額的增幅同比回落,但增長勢頭仍然高于金融機構人民幣貸款的總體增長水平,其中房地產開發商貸款自2005年7月以來保持了穩步上升趨勢。

其次,盡管眼下房地產金融多元化正風生水起,但短期內實現大發展的可能性較小,大部分企業仍然主要通過銀行借款、房地產信托、自我融資滿足資金需求。從市場選擇和資金流向看,融資創新需要投入大量的人力物力,只有實力雄厚、業績優秀、品牌出眾、居行業領先地位的大型房地產企業,才有足夠實力、精力和人力進行這樣的嘗試,也只有和這些大企業合作,資金提供方――無論是海外資金還是國內資金――才可能得到穩定、較高的回報。另外,從目前已經存在的各創新融資渠道現狀看,現實操作中仍然存在諸多的不順:受人民銀行212號文件影響,房地產信托資金介入房地產企業的難度加大、門檻抬高,企業在項目儲備和建設初期的資金缺口再次出現“補缺者”缺失;目前我國中長期債券市場基本處于停滯狀態,短期融資券市場發展迅速,但基于房地產企業資金利用和開發周期的特殊性,能否讓房地產企業通過發債進行短期融資尚屬未知;自2001年國內資本市場恢復房地產企業IPO上市以來,成功上市的房地產專業公司寥寥可數,上市門檻依然很高;內地物業要實現在香港上市REITs,面臨著如何合法申請到國外的一家項目公司(SPV公司)與之關聯、以使內地物業可以在法律上以海外物業身份出現的操作難題,其間還需經過外匯管理局、商務部、發改委等政府部門審批,程序繁瑣。

再次,商業銀行仍然是國內最主要的資金供應方,占據了國內絕大部分的金融資源,這種優勢短期內較難發生大的逆轉。根據《2005年第四季度中國貨幣政策執行報告》,2005年,國內非金融機構部門融資總量為億元,其中貸款億元,占比78.1%。

最后,如前所述,房地產融資格局多元化趨勢是宏觀調控背景下,銀行貸款融資受限后的被動選擇,但根本上符合房地產投資的資金需求特點,也被國外房地產金融市場發展的實踐所驗證,房地產金融市場多元化符合房地產業發展的要求,符合國家保護整個金融及銀行體系安全的要求,是大勢所趨。以銀行貸款為主、階段性組合融資模式、融資渠道多元化的格局,是下一階段房地產金融市場發展的主要特征。

銀企關系、銀行房地產業務產品體系及創新格局面臨全新解構

在宏觀調控和房地產企業融資多元化的背景下,銀行房地產業務的內涵與外延都發生了較大變化,主要表現在:

第一,銀行與房地產企業關系由借貸關系向立體多維的方向發展。第二,隨著企業金融需求的多樣化和市場的發展,銀行對房地產企業的服務也開始由單一信貸產品向信貸業務、中間業務、投資顧問、技術型創新服務等結合的金融整體解決方案發展。第三,政策創新、流程創新、監管創新成為房地產信貸業務創新的新重點。

在這樣的格局和發展趨勢下,銀行有必要分析房地產融資多元化發展的深層次原因和未來發展趨勢,因勢利導,思考相應的發展策略。

首先、要以客戶為中心,加大市場細分力度,建立差異化、有梯度的營銷策略體系,其次,建立差異化的區域業務發展策略,另外,加大業務創新和研究力度。(作者單位:中國農業銀行房地產信貸部)

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