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利用房貸按揭的幾個竅門

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

證券之星9月9日據新聞晨報:購房者一般很難在短時間內了解清楚各種銀行按揭產品,因此,在借貸操作中就可能遇到困惑,或者在不經意間繞了“遠道”。其實,目前銀行一般都為按揭消費者考慮得較為周到,如果能夠掌握一些銀行按揭產品的訣竅,并加以合理運用,消費者在購房或借款時就能做到省心、省力、省錢。給二手房買賣請個全程“監護”如今,許多上海市民是通過購買二手房來實現自己置家夢想的,何先生便是其中的一位。一心想買房改善居住條件的他,從網上房源信息里相中了一套102平方米的毛坯二手房。與上家談判后,以50萬元達成了交易,并簽署了《買賣合同》。在討論交割問題時,何先生對于上家提出的先付首付款、等產權過戶抵押辦好后再劃付銀行貸款的要求隱隱覺得不踏實:畢竟30%的首付款不是一筆小數目,萬一錢出去了,房子卻沒得到怎么辦?何先生所擔憂的,其實是一直以來困擾著二手房交易的“錢、物不同步”問題。由于存在房屋中介公司的信譽以及買賣雙方的誠信風險,買房人先交首付款,賣房人先交房產,誰都難免心里“嚇勢勢”。不過,何先生最終通過市工行的“資金劃付承諾函”服務,為自己的二手房買賣請了個全程“監護”,從而輕輕松松地實現了“一手交錢,一手交房”的理想交易模式。“資金劃付承諾函”業務,是市工行以銀行信用為保證,向二手房交易者提供的一種房屋買賣價款監管服務。辦理該項業務一般經過四個步驟:買賣雙方簽訂房屋買賣合同,買方將首付款存入銀行監管的賬戶,由銀行指定的中介為雙方辦好房屋過戶手續,銀行將資金劃至賣方賬戶。在申請“資金劃付承諾函”服務的同時,買方還可向市工行申請個人住房商業性貸款和公積金貸款。如果交易的是尚未還清銀行貸款的房屋,買賣雙方也可以向該行申請轉按揭,由賣方將剩余的貸款一并轉給買方。目前,市工行對“資金劃付承諾函”業務免收手續費。在老按揭中發掘新“資源”許多借款人也許并不知道,自己申請的住房貸款,日后還可以發掘出新的“資源”。只要通過一種稱為“加按揭”的銀行房貸服務,貸款人就能在發生大筆資金需求時,對原先按揭中未貸足和已歸還的部分再次申請銀行貸款。3年前,汪女士向市工行按揭40萬元,購置了一套總價60萬元的新居,目前尚未還清的貸款余額約20萬元左右。最近,汪女士想再添置些新的家具、家電,可幾年還款下來,手頭已頗為拮據,向親戚朋友借也有諸多不便。于是,她便向市工行申請了加按揭。銀行根據汪女士的實際情況,核準了她10萬元、5年期的加按揭貸款,幫助汪女士順利地買到了想往已久的家具和家電,把家布置得更加漂亮。市工行的加按揭是對在該行申請住房貸款、正常還款1年以上、房屋已為現房的借款人提供的一種“追加”貸款服務。按該行規定,加按貸款額度加上原貸款余額之和最高可達原住房購置金額或評估價值的70%,商用房則最高為50%。加按貸款期限與房齡之和最長可達30年。加按貸款的利率按用途不同有所區別,用于購買住房的,按個人住房商業性貸款利率執行;用于其他家居消費的,則按人民銀行規定的期限利率執行;另外優質客戶還能享受最多下浮10%的利率優惠。將貸著款的房產輕松“換手”在各種各樣的房屋轉讓中,最讓人頭疼的情況恐怕就是賣家的房貸尚未還清,而買家又需要貸款購房。其實,銀行轉按揭貸款完全可以解決這個問題,通過轉按揭,賣方的貸款結清和買方的貸款發放能夠一步完成,從而順利達成房屋買賣。去年3月,蘭女士在浦東新區購置了一套新居后,就將兩年前買的那套住房在中介掛牌出售。最近,經中介公司的介紹,蘭女士與薛先生簽訂了《房屋買賣合同》,將住房以50萬元的價格賣出。由于蘭女士出售的房產尚有21萬元的貸款未還清,而薛先生支付了15萬元首付款后,也還需向銀行申請35萬元貸款。如果以薛先生首付款抵蘭女士剩余貸款,還是有6萬元的缺口無法解決。經介紹,兩人來到了市工行辦理轉按揭。蘭女士、薛先生與市工行簽訂《個人按揭貸款轉按協議》,同時,薛先生填寫《個人住房貸款轉按揭申請審批表》,提出貸款申請,通過審貸后,與市工行簽訂《房屋擔保借款合同》。在新的房屋抵押登記完成后,薛先生如約獲得了市工行的35萬元貸款,其中21萬元結清蘭女士的貸款。這樣,雙方就在無需事先清償銀行貸款的情況下,順利完成了房屋交易。市工行的轉按揭服務,對房屋買賣雙方來講都十分有利。賣方無需事先籌集資金歸還剩余貸款,貸款余額可以直接轉移為買方貸款。而且即便貸款未滿一年,也無需向原貸款銀行支付提前還款的賠償。而買方則無需事先籌集資金歸還賣方的剩余貸款,可通過銀行貸款來沖抵,而且買方申請的貸款額度也不只限于賣方的剩余貸款額,最高可達到所購房屋價值的七成。

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