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借款人跑路銀行抵押權如何保障?

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

胡可兆(農行江蘇連云港(行情,問診)分行)

房屋抵押貸款中,在借款人無房產所有權證的情況下,貸款銀行往往無法辦理抵押權登記,只能辦理抵押權預告登記。在銀行與借款人簽訂的個人購房擔保借款合同中,明確約定由“借款人(抵押人)負責辦理抵押權登記。”但如果發生借款人跑路的情況,銀行就無法要求借款人辦理抵押權登記手續。一旦此時抵押權預告登記的時間已過法律規定的登記有效期,即使銀行將該借款人訴至法院,法院會以已過登記有效期為由,認為銀行的抵押權預告登記失效。

對此,想請教法律專家,在房屋貸款抵押登記中,一旦出現上述情況,銀行該如何保障自身權益?

楊長海(農行法律專家組成員)

根據我國《物權法》第20條規定:“預告登記后,債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的,預告登記失效。”這項規定作為預告登記請求權保護期間的限制,以防止交易雙方無限制地通過預告登記制度使交易標的處于權利不確定狀態。但由于《物權法》對預告登記請求權保護期間的起算點沒有進一步明確標準,造成司法實踐中對此理解不一,易引發糾紛。在銀行看來,預告登記分為兩種情形,一是房屋所有權預告登記;二是房屋抵押權預告登記,可以按這兩種情況進行分析。

對于房屋所有權預告登記請求權起算時間的確定問題,房屋所有權預告登記通常分為兩種,一是預購商品房所有權;二是二手房所有權。

預購商品房在開發商與購房人簽訂預購合同時通常還是期房,開發商此時僅有售房資格,還未辦妥商品房產權證(通常稱“大證”,也稱“初始登記”),購房人因此也無法在簽訂合同、付款完成后立即申請辦理房屋所有權證。預購商品房辦理購房人所有權的前提和基礎是開發商辦妥初始登記,因此,預購商品房能夠辦理房屋所有權應在開發商辦理初始登記、領取“大證”后,此時預告登記權利人就能將預告登記轉為本登記,即《物權法》規定“自能夠進行不動產登記之日”應是開發商初始登記、領取“大證”之日。

如果是二手房買賣,通常為現房交易,具有產權證的房屋方具有合法的交易資格。在二手房買賣中,為了防止“錢財二空、一房二賣”風險,買賣雙方也可以辦理預告登記。二手房買賣過程中,房屋產權轉移的時間與購房款的支付是密切相關的,通常買賣雙方可通過買賣合同條款具體商定辦理所有權轉移登記的時間,這類條款可為“某天”,也可為“購房款支付時間”。由于二手房已具備所有權證,買賣雙方商定的所有權轉移登記之日起就可以辦理正式的所有權轉移登記之日。因此,《物權法》規定的“自能夠進行不動產登記之日”就是買賣雙方商定的二手房所有權轉移登記之日。

對于房屋抵押權預告登記請求權起算時間的確定問題,房屋抵押權預告登記也可分為預購商品房抵押權預告登記和二手房抵押權預告登記。《房屋登記辦法》第71條、第73條分別對兩種房屋抵押權預告登記所需提交的材料進行了詳細規定。在這兩種房屋抵押權預告登記后,根據《物權法》規定的“債權消滅或者自能夠進行相應的房屋登記之日起三個月內”,當事人應當申請房屋的正式登記。而關于房屋抵押權正式登記手續在《房屋登記辦法》第43條、第51條也作出了規定,法律規定均要求房屋購買者“提交房屋所有權證書或者房地產權證書”,根據上述規定,提供房屋所有權證書是辦理抵押權登記的必要條件。

因此,房屋抵押權登記與房屋所有權緊密相關,房屋所有權是辦理房屋抵押權登記的前提。如果購房人未辦妥房屋所有權證,則抵押權人因未能提供房屋所有權證而無法按照《房屋登記辦法》有關規定辦理房屋抵押權抵押登記手續的。根據上述分析,房屋抵押權預告登記“自能夠進行不動產登記之日”應該是購房人(借款人)辦妥房屋所有權證之日。筆者認為,若購房人未辦妥房屋所有權證的,應視為抵押權預告登記請求權三個月的保護期間未屆滿,抵押權人預告登記效力仍受法律保護。

銀行在房屋按揭貸款業務中,也應注意防范相關法律風險。因銀行處于抵押權人地位,若購房人未辦妥房屋所有權證,則銀行也無法辦理正式房屋抵押權登記手續,就使該房屋處于所有權未特定狀態。一旦不良貸款發生就難以得到有效執行。在借款人不愿配合辦妥房屋所有權證的情形下,若銀行能單方面為借款人辦理房屋所有權證,則可為辦理房屋抵押權登記手續打通道路。筆者建議銀行完善合同條款,設定借款人授權委托銀行申請辦理房屋所有權證、抵押權登記手續的條款。若借款人依據法律規定自能夠辦理房屋所有權登記之日起三個月內未申請登記的,銀行有權以“受權人”身份為借款人辦理所有權證,相關費用由借款人承擔。借款人將辦理房屋所有權證、抵押登記應出具的資料交給銀行。銀行在為購房人辦妥房屋所有權證后,可及時辦妥房屋抵押權登記手續,確保抵押優先權受法律保護,在不良貸款發生后可以有效處置該房產,從而保障銀行權益不受侵害。

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