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按揭貸款額度再收緊部分銀行暫停房貸

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

12月2日-3日,21世紀經濟報道記者走訪北京地區多家銀行營業網點發現,平安、浙商、興業等多家銀行的部分網點已暫停房貸;招商、中信、光大雖未停貸,但均表示“春節前基本不能放款”;利率方面,以首套住房為例,基準下浮的情況已難見到,北京銀行部分網點要求原則上利率上浮10%,而在廣發銀行位于三元橋附近的一處網點,工作人員稱利率至少上浮20%。

回顧去年同期,由于市場流動性和信貸總量寬松,年底房貸并不吃緊,利率也未出現明顯波動。

流動性、監管、內部考核

11月,債券收益率持續攀升,十年期國債收益率在11月19日升至4.7%,創下近9年來新高。進入12月,雖然外匯占款增加,但財政投放緩慢,流動性緊張的局面依舊。

商業銀行的信貸投放數量與產品配置,在一定程度上來自對流動性的預期。在流動性緊張的時候,銀行傾向于減少長期資產,注入短期資產。

“銀行要賺錢,就會把收益較低的房貸壓下來。所以明年按揭貸款會更難,利率也會上升。”某券商分析師直言。

除了宏觀形勢和監管動態影響銀行信貸分配格局,銀行自身考核利潤的內生要求,也左右其對審批利率和發放時點的選擇。

“只做賺錢的事兒,這就是我們總行的意見,”廣發銀行北京分行一名資深個貸經理表示,“所以我們行的個貸業務,以個人經營性貸款為主,綜合消費較少;房貸基本不做,如果做,要求首套房貸利率上浮20%。”

利率上浮多少,銀行才賺錢?“根據內部收益測算,8.5折利率能夠達到住房按揭貸款產品的”盈虧平衡點“,”一家國有銀行個貸業務負責人說,“之所以銀行希望提高利率,是因為產品本身背負”歷史包袱“。”

2008年10月22日,中國人民銀行決定,自當年10月27日起,商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍。影響深遠的是,該政策對存量貸款客戶給出了“溯及既往”的調整空間,即只要10月27日前執行基準利率0.85倍優惠、無不良信用記錄的優質客戶,原則上都可以申請7折優惠利率。

直到2010年11月,各地銀行才逐漸全面取消7折優惠政策。由于住房按揭貸款的還款期限較長,存量7折房貸大部分尚未結清。

“每年年初,總行計劃財務部都要向各個分行下發分產品的年度考核利潤要求。其中,對貸款利率的要求,不僅考核新增,還要考核整體。要平衡尚未消化的低于盈虧平衡點的存量7折房貸,就需要提高該產品新增貸款利率。”前述個貸負責人介紹。

額度少利率高

“融360”近期發布的一份房貸市場分析報告顯示,全國范圍內,對于首套房的房貸申請,16.75%的銀行表示已停貸,44.58%的銀行執行基準利率,16.27%的銀行執行基準以上利率。有些銀行只對優質客戶發放首套房8.5折優惠,部分銀行甚至已取消首套房利率優惠。

接近“融360”研究團隊人士透露,報告揭示的是全國情況,北、上、廣等一線城市,住房按揭貸款額度少、利率高的情況,更加突出。

在線信貸搜索平臺“好貸網”數據顯示,通過該平臺發布貸款信息的合作銀行中,約20%已在第四季度暫停房貸申請。從全國的情況看,首套房貸仍可申請8.5折的城市不足8%,大部分已將利率提至基準或更高。

在德勤咨詢銀行業合伙人彭子杰看來,房貸格局的變動,反映的是銀行在資產配置和客戶選擇上的戰略調整。

某股份制銀行分支機構零售業務負責人在接受21世紀經濟報道記者采訪時,出示了一份“2013年零售信貸發放和利率執行規劃”。這份制定于今年三月的規劃,按首套房、二套房、商用房、經營、消費、質押等六個主要的零售信貸授信品種,其中,發放計劃占比最高的兩項分別是首套房貸和經營貸,合計占比約70%。

年初,由于對宏觀經濟形勢的審慎觀望態度,特別是擔心始于江浙的中小鋼貿企業倒閉潮向其他地區和行業蔓延,這家銀行在制定計劃時,對經營貸款的發放做了保守預期。

同時,2012年樓市調控政策效果不佳,監管部門在第四季度引導商業銀行壓縮房地產開發貸款的規模,一些原本已取得授信批復,并實現放款條件的項目,沒能及時取得貸款。這些項目在今年年初信貸額度充裕時,獲得了貸款,而開發貸的辦理,帶來合作按揭項目的增多,上半年個人房貸充分增長。“大約完成了全年計劃的80%。”上述零售負責人透露。

下半年,在剩余房貸額度“捉襟見肘”的客觀情況,在零售業務中,加大了經營貸款的授信占比。

民生銀行一位支行長告訴21世紀經濟報道記者,外界一直傳聞,民生三年前就全面停止房貸,專做經營。這不完全符合事實。只是民生不會“主動去做房貸”。對于客戶提出申請的情況,一般要求輔以抵押物,或追加擔保公司擔保;首套住房貸款申請,原則上要求由本行員工個人提供擔保。

中信銀行則在近期將所有個貸產品一起按利率高低排序放款。由于個人經營性貸款和綜合消費貸款一般要求利率上浮30%以上,明顯高于房貸,因此,新增住房按揭貸款,無論一套、二套,即使順利審批下來,春節前也很難實現放款。

國海證券投資銀行部董事總經理汪杰指出,如果一筆貸款在年初發放,則在年末時點,已經產生的貸款收益會體現在財務報表上,因此年初集中發放貸款、年末收緊貸款規模,成為商業銀行授信慣例。

來自房產中介的反饋,由于二手房貸款涉及過戶、進抵押等多個環節,一般正常流程要一個月左右。距離春節還有不到兩個月,多家合作銀行放慢了審批速度,這樣,加上中介和房管局方面的手續,放款時間將“順理成章”的移至明年初。

(責任編輯:DF069)

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