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按揭貸款額度緊張門檻抬高中介借機漁利

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

近日,央行就當前貨幣信貸形勢答記者問時指出,各商業銀行并未出臺明確的個人房地產按揭貸款停貸政策,但由于前三季度部分銀行的個人住房貸款增長較快,9月以來,一些中小型銀行在貸款結構方面有所調整,部分城市個人住房貸款的審批和發放時間有不同程度的延長。

《2013年三季度金融機構貸款投向統計報告》顯示,截至9月末,個人購房貸款余額9.47萬億元,同比增長21.2%;1-9月增加1.37萬億元,同比多增6931億元。

進入10月,市場再現流動性隱憂。10月25日,上海銀行間同業拆放利率(Shibor)全線飆升,7天期Shibor上升21.1基點至4.891%,14天期Shibor飆升98基點至5.862%,1月期Shibor大幅飆升102.2基點至6.4220%。

在房貸可用額度有限、銀行間資金緊張的雙重壓力之下,“今年還能不能取得住房按揭貸款”,讓購房者憂心忡忡。10月25日-28日,本報記者赴北京地區多家銀行營業網點實地調查發現,民生、浙商、平安銀行部分網點已暫停房貸業務;農行一些網點人士表示,雖然仍可正常辦理申請和審批,但明確表示今年的可用額度已用完,放款要等到明年;光大、中信、交通銀行的網點人士表示額度緊張。那么,誰可以取得總量有限的房貸資源?本報記者調查發現,銀行貸款頗有玄機。

擔保中介借機漁利

市場資金緊張,同時房貸產品剩余額度有限,總量有限的資源如何分配?記者調查發現,部分商業銀行在貸款辦理中,門檻悄然提高。

在一家國有大行北京雙井支行,一名個貸客戶經理告訴記者,雖然仍可受理房貸申請,但今年已無額度,放款要等到明年。該客戶經理同時表示,其他銀行房貸額度也十分緊張,如果記者確實急需貸款,可以試試找擔保公司幫忙,后者由于與銀行的“合作關系”,更易幫助客戶取得貸款,一般需要支付一定的的中介費。

該客戶經理提供了一家擔保公司的聯系方式。記者隨后撥打了手機電話,對方自稱楊先生,在銀行有一些朋友,可以代客戶辦理貸款,與客戶簽訂委托代理協議(非擔保協議),“擔保公司收手續費,一般兩個點起”,同時,“給銀行一部分返點”,“利率上浮30%左右”。

一些銀行人士分析,這種手法中擔保公司與銀行一起分手續費,還可能存在銀行人員私自獲得利益情況。

麥田地產曙光西里營業部金牌房產顧問包琪(化名)告訴記者,新建商品房由于開發商與銀行有合作關系,購房者取得貸款相對容易。二手房貸款的難度較大,房產中介由于與銀行的“合作關系”,可幫助客戶取得貸款。如果消費者購買中介代理的二手房,正常簽訂“買賣合同”,收取2.7%的手續費;對于消費者購買非該中介代理的二手房,也可僅幫助辦理貸款業務,這種情況簽訂“代辦合同”,收取總房價的1%-1.5%作為中介費。

三元支行一位銀行工作人員稱,目前該行尚有房貸額度,但“只對交行貴賓客戶開放申請”。對于普通客戶,要想申請住房按揭貸款,“必須先成為貴賓客戶”,即“存款規模達到50萬元,或貸款規模達到120萬元”。按照這個要求,新客戶要在交行申請100萬元個人按揭貸款,因不滿120萬需匹配一定存款。

另一家股份制銀行三元橋支行的工作人員告訴記者,該行目前仍可正常辦理房貸業務,但額度緊張。放款由分行統一安排,放款進度按利率排序,利率高者優先安排放款。近期發放的住房按揭貸款,有的利率已上浮20%。

一家股份制銀行合規部工作人員告訴記者,銀監發【2012】3號文中“七不準”明確規定“不準借貸掛鉤”和“不準以貸收費”。而按利率排序放款雖然無可厚非,但監管部門的指導思想是房貸資源優先支持“居民家庭首套自住購房需求”。

以經營貸、消費貸間接購房

一位股份制銀行雙井支行的理財經理告訴記者,必須有抵押,方可辦理貸款。記者表示疑問,住房按揭貸款是否本身就以所購房產作為抵押物?該理財經理堅稱,必須提供額外抵押,方可受理。

對于雙方理解的差異,該支行一名個貸客戶經理解釋,住房按揭貸款確實無須提供額外抵押,但目前額度十分緊張,該網點本月一筆也沒有發放。至于理財經理所指的其他房產抵押,是另一種業務模式,即經營貸款或消費貸款。

“抵押買房現在不允許,您要是純粹想做,也不是不可以,找一個別的消費模式,我們把手續給您做了,網簽合同等資料放在支行做保管”,“比如,如果您家里有親戚朋友做生意,您把房子抵押,他進貨買東西(的錢)騰出來給您(用來買房)”。

某股份制商業銀行個貸業務負責人告訴記者,上述情況并非“新現象”。早在2010年,市場上就出現了以消費貸款“曲線買房”的現象。當年第四季度,作為限制信貸資金過多流入樓市的調控舉措之一,監管部門要求各商業銀行加強對消費性貸款的管理,禁止用于購買住房。隨后,各大銀行紛紛規定消費貸款需專款專用,不得用于購房。而個人經營貸款,則是自其誕生之日起,就與購房用途“絕緣”的。個人經營貸款,顧名思義,要求貸款用途嚴格限定于與企業生產經營相關。

上述負責人稱,以經營貸、消費貸間接購房,是其所服務銀行明令禁止的,也是個貸業務合規檢查的重點。但由于在操作層面上,“表面合規”比較容易做到,對交易背景真實性的核查存在一定難度。不過,銀行工作人員幫助客戶辦理此種業務,是決不允許的。

一位監管專家表示,房貸額度緊張,銀行尤其要注意信貸業務合規性。

短線王操作內幕曝光

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房貸門檻提高

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