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中國買家涌入迪拜:房價一年漲三成

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

法比奧(Fabio)在迪拜的一家房產經紀公司工作,他為自己不會說中文而感到苦惱。“越來越多的中國投資者開始購買迪拜的房產,”法比奧告訴《第一財經日報》記者,“雖然在數量上目前還趕不上來自歐美、俄羅斯以及印度的買家,但他們代表未來。”

經歷2008年樓市崩盤的迪拜,正在重新吸引包括來自中國的全球資本的涌入。過去一年,迪拜房價上漲了近三成。

為了“捕獲”中國投資者,迪拜國有開發商棕櫚島集團(Nakheel)從去年起開始招募會說中文的銷售人員――集團顯然不希望法比奧式的苦惱落在自己頭上。“我們看到大量首次在迪拜置業的中國投資者涌現,這樣的情形還是第一次出現。”集團主席阿里?拉希德?盧塔(AliRashidLootah)對媒體表示。

“中國買家以在當地做生意的中國商人為主,主要用于自住。當然,純粹作為投資的案例也在增加。”迪拜最大的地產服務機構BetterHomes的住宅銷售顧問德里克(Derek)告訴《第一財經日報》記者,“上個月,一名中國人剛剛購買了三套公寓,單套面積在75平方米左右,每套接近50萬迪拉姆(約80萬元人民幣)。”

吹起新一輪泡沫?

根據房地產顧問機構萊坊(KnightFrank)上個月發布的“全球樓價指數”(GlobalHousePriceIndex),迪拜在截至2013年三季度末的一年時間內,住宅價格上漲達到28.5%,超過中國內地以及香港21.6%和16.1%的增幅,位居全球第一。

高盛前不久出爐的一份報告也顯示,雖然目前迪拜房地產價格相比2008年的峰值低了36個百分點,但比2011年第二季度的最低值已經上漲了近三分之一。

2008年爆發的金融危機曾讓迪拜房地產市值一夜之間蒸發了六成。陷入債務危機的迪拜政府最后不得不向阿布扎比政府求援,以償還棕櫚島集團母公司迪拜世界集團的部分債務。但這都已成為歷史,如今樓市回暖讓迪拜重新找回了尊嚴。

不過,房價快速上漲給迪拜帶來的并不都是樂觀的情緒,關于迪拜是否正在吹起新一輪房地產泡沫的爭論也在變得激烈起來。

“這其中是有一些泡沫的,”萊坊董事及大中華研究及咨詢部主管林浩文對《第一財經日報》記者表示,“最主要的理由是,迪拜缺少中國所謂的‘剛需’市場,表現出對外國投資的過分依賴。”

根據萊坊在一份報告中的預測,2014年迪拜房價還將繼續10%~15%的高速增長。“2008年以前,歐美投資者在迪拜占據著絕對的主導,但這一格局正在發生改變,來自亞洲等新興市場的資金進入迪拜,成為推動這一輪房價上漲的關鍵因素。”林浩文說。

不過,“迪拜無泡沫論”的堅定支持者并不這么認為。

“迪拜贏得了2020年世博會的主辦權,這意味樓市至少會在接下來的6年表現堅挺。”德里克說。世博會的舉辦將帶來更多工作機會以及外來人口,拉動對住宅物業的需求,在德里克眼里,這具有不容置疑的說服力。

去年9月,為了抑制倒買倒賣的投機行為,迪拜政府將現房登記費用從交易價格的2%提高到了4%。由于迪拜沒有房產稅、流轉稅、置業稅甚至沒有增值稅,將房地產登記費用翻倍的做法成為一項空前嚴厲的調控政策。

在此之后,阿聯酋中央銀行針對購房又出臺了新的按揭貸款規定。按照該新政策的規定,若房地產交易價格低于500萬迪拉姆,國外購房者能夠取得的貸款上限為該成交價格的75%,而阿聯酋公民取得貸款的比例為80%。若房地產交易價格超過500萬迪拉姆,則國外購房者能夠取得的貸款上限為該成交價格的65%,而本國公民能夠取得70%。

“2008年樓市崩盤,問題很大程度出在期房的投機行為上,所以現在政府對期房推出了更加嚴格的監管措施。”德里克介紹。

目前,迪拜政府對期房銷售征收8%賣價的交易費用。此外,若購買期房,不論購房者國籍,所能取得的貸款上限均為交易價格的50%。貸款償還年限最多為25年,每月還款額不能超過買家月收入的50%,總額不能超過國內買家7年收入的總和,或是國外買家8年收入的總和。

與監管新政形成呼應,迪拜的開發商也在加強自律。去年,迪拜最大的房地產開發商Emaar推出新的銷售政策,禁止房地產中介在項目竣工之前倒賣期房或將房產購入到自己名下,以抑制投機行為。

為了消除投資者的不安,迪拜政府甚至在Marina地區打出了巨幅廣告標語――“保持冷靜,這里沒有泡沫”。

來自中國的身影

在全球資本競相追逐的迪拜房地產市場,中國投資者一直以來都稱不上主角,但他們有望成為主角。

“投資迪拜的公寓每年大概能夠獲得7%~8%的凈租金回報,與此同時,物業本身也在快速地升值。”德里克說道,這對于任何國家的投資者而言都是巨大的誘惑。

2008年金融危機不期而至,一批浙江商人在迪拜的房地產投資中損失慘重,但新一批中國投資者仍然前赴后繼。“中國人越來越多到海外投資房產,雖然美國、歐洲、澳大利亞是最主要的目的地,但也有一部分資金流向了迪拜這樣的地方。”林浩文說。

不僅來自中國的個人投資者在世界各地頻繁現身,中國房地產機構投資者也在增加海外項目的收購。去年6月,中國建筑工程總公司宣布與當地開發商SKAI控股組建合資企業,向迪拜人工島――“卓美亞棕櫚島”(PalmJumeirah)上的一個10億美元規模的酒店和豪華住宅項目進行投資。

按照計劃,項目將在2016年開業,以目前迪拜房價增長的速度,項目前景充滿樂觀。但問題是,沒有人知道2016年的迪拜房地產市場又會是怎樣一番情形。

“你不能拿現在的迪拜樓市和2008年以前的相提并論,它們不是一回事。”德里克說。

(責任編輯:DF102)

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