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償還按揭貸款大有學問第二套房貸更宜氣球貸

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

對于買房人來說,償還按揭貸款也大有學問。當下,除了固有的還款方式以外,市場上同時出現了"直客式貸款"、"固定利率氣球貸"、"接力貸"、"循環貸"、"二套房貸"等等,名目繁多。針對目前火熱的"固定利率氣球貸"以及"按周供",算一算,其實還款也可以劃算一些。"固定利率氣球貸"利率探究受宏觀經濟調控影響,近年來人民幣貸款利率進行了多次調整,預防經濟過熱,防范通脹風險的壓力依然存在,利率仍然有上調空間。讓第二套購房者在加息周期里鎖定支付上限,"固定利率氣球貸"在此背景下應運而生。"固定利率氣球貸"就是利率固定的一種氣球貸產品。"氣球貸"是指貸款利息與部分本金在貸款期限內分期償還,而在期末將剩余本金一次性償還的一種還款方式。不同于其他還款方式期末剩余本金一般為零,"氣球貸"會有一定的期末剩余本金,因此借款人在貸款期限內每期還款金額相比較少。據悉,"氣球貸"的利率分兩個檔次,3年期8.316%,5年期8.514%。這兩個利率即是按現行人行同期同檔次利率上浮10%后的水平,因此不僅符合監管當局當前對于第二套房貸的最低政策底限,而且直接鎖定了客戶本輪加息周期可能導致的利率上升風險。目前個人住房按揭貸款的期限最長可達30年,實際很少有人真正還款30年,由于收入的增加或者轉賣房產等原因,大部分按揭貸款客戶會在貸款期間提前還款,但是受當前社會福利制度的限制或者保守的收入預期等,客戶需要較低的期供金額,短貸低供的"氣球貸"剛好可以滿足該部分客戶的需求。在原"氣球貸"業務中,3年/5年期的氣球貸只可采用浮動利率。而在新"氣球貸"業務中,3年/5年期的"固定利率氣球貸"則可采用固定利率。普通按揭貸款PK"氣球貸"通過與普通按揭貸款與"固定利率氣球貸"的比較,可以看到,首先固定利率,鎖定了未來利率上升的風險,未來一段時間,市場利率走勢仍然預期上升,選擇固定利率就可以鎖定風險。在持續加息的預期下,該方式將受到購房者的青睞。其次,低利率節省利息支出。"氣球貸"的期限較短,選擇3年或5年期氣球貸,可以對應的較低貸款利率,比普通按揭貸款最多可降低兩個利率檔次。同時,低月供,降低還款壓力。氣球貸最長可按30年計算月供,每月還款壓力自然減少。第二套房貸更宜"氣球貸"在2007年房貸新政出臺前,在商業銀行貸款,大多數人享受的是八五折的優惠利率。以5年期以上貸款為例,目前實行優惠后的利率為6.66%,而按新政策"第二套房"貸款的利率為8.613%。根據實際情況,買"第二套房"的貸款利率不是增加10%,而是增加了近30%。以50萬元貸款30年房貸來計算,"第二套房"每月償還金額為3885元,比新政前的月供3212元,增加了673元。問題的關鍵在于利率仍有上調空間,"第二套房"的每月還款金額將水漲船高,這是顯而易見的。因此,作為第二套房貸客戶,在本輪加息周期里,與浮動利率相比,用同樣利率水平的固定利率鎖定風險,對于買房客戶是最明智的。上一個例子中如果客戶采用"固定利率氣球貸",即選擇一個較短的貸款期限(3年),但以較長的期限(30年)來計算月供,這樣適用利率僅為8.316%,每月還款金額僅為3780元。較采用浮動利率的普通住房貸款而言,利率一次鎖定,比當前執行利率已下降了0.3%。不僅利率低,月供也比普通住房貸款減少了105元。假設明后兩年每年利率上升0.27%,那么三年累計可節省8919元的貸款利息,如果未來利率再次上升,省息效果就更加明顯了。

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