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央行加息提高按揭買房成本房貸省錢有何妙招?

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

9月15日,央行又一次加息,市民按揭買房成本再次提高,有沒有切實可行的方法來規避買房負擔,或者來節省一些房貸利息?近日,記者走訪了省會鄭州市的各大銀行,對讀者關心的還款方式進行了集中搜索。銀行理財師提醒房貸客戶:面對加息要謹慎對待房貸合同,不要盲目提前還貸,并且可以通過調整房貸規劃、購買房貸理財產品等方式減輕負擔。

今報記者李雪娜/文

9次加息――壓力陡增

50萬20年每月多還818.62元

9月14日,今年年內第五次加息如期而至。央行宣布:“自2007年9月15日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點,由現行的3.6%提高到3.87%;一年期貸款基準利率上調0.27個百分點,由現行的7.02%提高到7.29%;另外,個人住房公積金貸款利率相應上調0.18個百分點,五年期以上公積金貸款利率由現行的5.04%提高至5.22%。”

對于普通的住房消費者來說,與以往一樣,每次利率上調的成本增加幅度并不大。

中國銀行(行情股吧)河南省分行的理財專家告訴記者,以一個貸款50萬元、貸款年限20年、按照等額本息還款并可以享受到優惠利率(基準利率的0.85倍)的還貸方式來看,在此次加息前,每月的還款額為3706.11元,而加息后每月還款額為3773.78元,每月成本支出增加額為67.67元。應該說,這樣的成本增加對于普通購房自住消費者來說還是可以承受的。

但是此次加息已經是自2004年10月以來的第九次加息、今年以來的第五次加息,對于普通消費者來說,累計增加成本應該是比較高的。

執行基準利率,在2004年10月29日前,申請一筆50萬元、20年期的貸款,每月還款額為3310.84元;而2007年9月15日后,申請相同的貸款每月需要還4129.46元,每月累計漲了818.62元;而即使可以享受優惠利率,其每月的累積成本也增加了462.94元。

七種方式――精心選擇

30萬20年還款方式不同可節省利息元

◎分階段還款法

推出銀行:光大銀行交通銀行(行情股吧)浦發銀行(行情股吧)

分階段還款法根據客戶需求的不同,又分為三種。

第一種是將貸款期限分為兩段,第2段期限為貸款到期前2個月。

在第1段期限內,客戶可按最低為貸款金額的5%或10%的比例償還貸款。

在第2段期限內,采取按月等額還款的方式結清貸款,貸款利息按照貸款本金實際占用時間計收。

光大銀行鄭州分行理財師說,這類還款方法比較適合下列人群:

一是主要有短期貸款需求,并計劃提前還款的住房消費者;

二是預期未來較短年限(最長5年)中自己的收入狀況會有大幅提高或可取得大額資金的消費者;

三是理財型住房貸款客戶,希望貸款期內每月還款額較少,自有資金可用于其他投資渠道,以期獲得更高投資回報的房產投資者;四是中高收入階層的房產消費者。

第二種是入住前或裝修期只還貸款利息、不用償還貸款本金的還款方式,在客戶入住或裝修結束后才開始按照等額本息或等額本金還本付息的方式還款。只還息不還本金的時間最長可達2年,在此期間,客戶可以放心地購置家具、家電等耐用消費品,可安心裝修新居或投資理財。

第三種是貸款客戶可根據自己的未來收支預期,將貸款本金分成多段,并約定每段本金的還款期限,在每段還款期限內,約定償還的貸款金額按等額還款方式計算月還款額,貸款利息按照貸款資金實際使用時間計算的一種還款方式。

如客戶貸款人民幣100萬元,貸款期限為10年,按傳統按月等額本息方式計算,其每月還款額為.91元,共計付息.74元。

而采用這種方式還款的客戶,可自我設計還款方案,假設客戶收入呈“先升后降”曲線型變化,將貸款本金分成3段,按照20萬(3年)、40萬元(3年)、40萬元(4年),客戶的分段月供款額為.33元、.16元、9401.99元,累計還款總額為.21元,其中累計付息.21元,節省利息8467.49元。

記者在浦發銀行鄭州分行獲悉,目前,浦發銀行已根據不同的貸款人群,設計了“輕松入住型”、“輕松理財型”、“投資經營型”等多種分階段房貸還款方案。

◎固定利率還款法

推出銀行:光大銀行工商銀行(行情股吧)農業銀行

是為購買住房(商業用房)的借款人提供的在一定期間的貸款利率保持固定不變的人民幣貸款業務,就是在貸款合同簽訂時即設定好固定的利率,不論貸款期內市場利率如何變動,借款人都按照固定的利率支付利息。

農業銀行河南省分行的理財專家告訴記者,固定利率還款法在一段時間內將利率水平固定下來,不隨市場利率的升高而升高,也不隨市場利率的降低而降低,如果借款人對利率走勢判斷準確,便能通過使用固定利率貸款節省利息支出。

目前,固定利率貸款有三種組合,一是貸款全程實行固定利率;二是貸款期限內實行分段固定利率組合;三是貸款期限內實行固定利率和浮動利率階段組合。

光大銀行鄭州分行理財師張俊竹告訴記者,如果已經申請了銀行貸款,同時又不愿意因為加息而承擔更多購房貸款成本,那么只有兩種方式可以使自己支付給銀行的利息保持不變或者略高于加息前的數字。

一是通過提前還貸來避免支付更多的銀行貸款利息,當然這需要手中有大量的閑置資金。

二是通過轉換為固定利率貸款來綁定貸款利率,使未來一定期限里利息不會隨加息而增加。

◎等額本息還款法

推出銀行:中國銀行招商銀行(行情股吧)交通銀行浦發銀行

每月歸還相等的金額,其中包括貸款本金和利息。此方式還款金額容易記憶,適用于每月有固定收入的客戶。

◎等額本金還款法

推出銀行:中國銀行招商銀行交通銀行浦發銀行

每月歸還相等的貸款本金,同時歸還當月應支付的貸款利息。此方式將貸款本金按月平均分配,每月的還款總額逐漸減少,適用于每月有固定收入,同時希望還款金額逐步減小的客戶。

交通銀行鄭州分行理財師李寧告訴記者,選擇等額本金還款法,能夠減少總的利息支出,是目前房貸一族可采取的最切實可行的節息方式。

以30萬元20年的貸款為例計算,在本次加息后,采用等額本息還款法,每月的還款

額為2264元,20年后的利息總額為元;采用等額本金還款法,第一個月的還款額為2914元,之后每月遞減,到最后一個月的還款額為1257元,20年后的利息總額為元。

兩相比較,等額本金還款法比等額本息還款法節省利息支出元。

不過李寧也提醒市民,等額本金還款法在還款前期所還金額較多,還款壓力大,市民在選擇時要量力而行。

◎等額遞增還款法

推出銀行:浦發銀行招商銀行交通銀行

以等額還款為基礎,每次間隔固定期數還款額增加一個固定金額的還款方式(如自貸款之日起每隔1個月增加還款金額10元,若第一月本金歸還1000元,則第二月還本額為1010元,第三月為1020元,依次類推)。此種還款方式適用于當前收入較低,但收入曲線呈上升趨勢的年輕客戶。

◎等額遞減還款法

推出銀行:浦發銀行招商銀行交通銀行

以等額還款為基礎,每次間隔固定期數還款額減少一個固定金額的還款方式(如自貸款之日起每隔1個月減少還款10元,若第一月還款1000元,則第二月還款額為990元,第三月為980元,依次類推)。此種還款方式適用于當前收入較高,或有一定積蓄可用于還款的客戶。

◎公積金委托貸款

個人住房公積金貸款是以住房公積金為資金來源,向繳存住房公積金的職工發放的定向用于購買、建造、翻建、大修自有住房的專項住房消費貸款。在借款人申請住房公積金貸款不足以支付購房所需資金時,其不足部分可以向銀行申請住房商業性貸款。

目前,隨著房價的不斷提升,公積金貸款可謂降低貸款成本的最好方式。但隨著屢次加息,公積金貸款利率也在不斷調整。

記者從鄭州住房公積金管理中心獲悉,2007年9月15日后新申請公積金貸款的,按調整后的新利率執行;2007年9月15日前申請公積金貸款且已簽訂了貸款合同,但貸款資金未發放的,按調整后的新利率執行;2007年9月15日前申請公積金貸款且貸款資金已發放的,于2008年1月1日起按調整后的新利率執行。

而為了減輕低收入貸款職工的還款壓力,鄭州住房公積金管理中心發布消息,從10月8日開始,對在鄭州市區買房的低收入市民,將根據不同情況對公積金貸款還款進行貼息,最高貼息額一年能達到利息額的60%。

理財專家――溫馨提醒

一年內有資金需求按揭者不適合提前還貸

對于已貸款購房者,按照個人住房貸款利率“逐年調整”的原則,從明年1月1日起才實行新利率,三個月的時間,已貸款者可仔細計算一下以目前的收入和投資收益是否能承擔得起上調利率。

記者在采訪中了解到,相當一部分購房者在考慮選擇部分或全部提前還貸。但理財專家提醒市民,一年內有資金需求的按揭者不適合提前還貸。

交通銀行鄭州分行理財專家李寧認為,除了資金鏈緊張的按揭者不適合提前還貸外,投資收益高于貸款利率的也不適合提前還貸。

他認為,對于資金較寬裕、月收入較高且穩定的客戶,可將資金進行其他用途的投資,比如說基金、股票、期貨,不少產品收益都遠高于貸款利率的收益。

浦發銀行鄭州分行個人信貸部總經理任海峰提醒說,新利率到明年1月1日才開始執行,所以,這段時間內著急還貸并沒有必要。

理財專家也提醒貸款人,在決定提前還貸或轉固貸業務前應該和銀行人士充分溝通,在考慮節省利息的同時,注意不要盲目選擇提前還貸或者轉換貸款方式,不要因為“小利”而影響了自己的正常生活。

對于持幣待購的市民,專家建議,購買房產應首先考慮地理位置,在貸款組合中盡量選擇商業性和公積金貸款組合的方式,可以較大程度減輕負擔,同時,對于公積金和補充公積金的貸款一定要做到“貸足額、貸足期”。

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