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在存貸利率加息難推出情況下建議住房按揭貸款優惠利率先行恢復到85折以上

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

根據當局和社會專家的近期言論傾向分析結果是:近期年內當局不急于出臺調整存貸款利率(加息)政策.一是因為預計第四季度CPI可控制在3%以內,通脹不到1個點,屬溫和型.二是歷史上存款負利率達到3個百分點以上也沒有再加息.三是社會總體經濟沒有走出困境,須繼續實行寬松貨幣政策.如果這樣,原來的房地產市場調控成效會事倍功半,也可能會半途而廢.調控初衷難以實現,這也許是應了謝國忠所說的房地產市場是政府做莊的,地方政府離不開土地出讓和增值作為財政收入重要來源.是房地產市場的主要利益方.所以很難下重手,只是雷大雨小了.

現在有一個折衷的辦法可以對房地產調控有效,也可以暫時鎖定銀行儲蓄存款不搬家.也適當彌補了銀行為調控付出的代價,對社會各方都有利.這就是建議當局年前必須出臺關于針對房地產市場調控的房地產項目貸款利率和住房按揭貸款利率先行調整的政策.

一是提高房地產項目貸款利率的上浮幅度10個百分點就可以了.提高項目貸款成本可以從源頭上降低開發商竟拍土地價格的動力.從而使土地出讓價格控制在合理成本范圍內.而地方政府也能收到土地拍賣底價以上的轉讓費,最終有利于地方政府合理調控財政收支平衡量入為出,開發商會因后續地價成本的下降產生現銷樓盤降價的情緒,并使其樓價主動地慢慢地往調下去.最終保證開發商樓價和開發成本平穩下移.確保開發商有一個合理的盈利水平,不致于因調控傷害到多方利益.

二是取消7折首次房貸優惠執行利率政策,同時恢復首次住房按揭貸款85折基準利率優惠政策.有可能增加按揭貸款期限利率檔次和增加相應檔次的利率標準.如將原長期貸款期限檔次第6年到第30年檔次,分為第6年到第10年和第11年到第30年二個檔次.第6年到第10年檔次基準利率還是現有基準利率5.94%,第11年到第30年檔次基準利率為6.21%.這樣百姓就有購房成本壓力產生,會產生持幣觀望心態,不急于入場購房.

通過以上貸款利率調整,可以彌補各家商業銀行因房地產調控和原貸款利率過度優惠而減少的部份利潤,構成銀行利好.地方政府少收的土地出讓費最終是讓利于民了,使房價切實有效地降下來,房產商也因為土地成本的大幅下降減少了巨額資金支出,所以原本開發項目的資金需求總量也大大縮減,因此向銀行借貸資金量可能比原來減少3-5成以上,所以總量貸款利息支出反而比原來大大減少,所以說單位貸款成本上漲有利于公司形成財務性費用節約而增加企業利潤.百姓因房價較大幅度下降,對于相應住房按揭貸款數量的減少,貸款利率上漲后,貸款利息支出反而大大減少.購房總成本得到較大幅度的下降.也可以較早地還清貸款過上無債務的輕松幸福生活.

現有檔次間利率差距太小,不利于節約使用銀行信貸資金,減少市場貨幣流通量.造成客戶資金二頭大的現象:客戶貸款資金額度高,期限長,同時手中持有貨幣資金量又充足.結果造成客戶手中過多貨幣資金沖擊有關投資市場,影響了房地產等市場正常發展..由于貸款成本和利率檔次差距小造成較多還款能力較強的客戶也將貸款期限選得最長.所以在今后的利率調整中還要適當拉大各檔次基準利率差距,調節客戶的心理成本和貸款期限,有利于節約使用銀行信貸資金和控制社會貨幣流通總量,有利于實現有效控制物價的過快上漲.

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