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土地使用年限有陷阱按揭買樓細節要留意

標簽 按揭 銀行 基金 
2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

律師教你練就購房精明眼:

面對令人眼花繚亂的廣告宣傳和售樓小姐的巧舌如簧,許多購房者在選購房產、簽訂合同的過程中都會迷失和彷徨,在重重的購房陷阱和誤區中犯下錯誤。有的購房者簽完合同才發現買到的是只有40年使用權限的商業住宅,和自己預想的70年住宅相差巨大。有的準業主前往銀行貸款時才發現信用記錄有“污點”無法辦理按揭……

房屋土地使用年限究竟怎么看?購房時簽訂補充協議有什么值得留意的地方?按揭買樓有何細節需要留意?以下是《投資快報》聯手財經廣播《樓行前線》節目、新華房產網推出的房產熱點互動節目邀請專業地產律師作出的解答。

土地使用年限有陷阱商業40年忽悠成住宅70年

廣東君信律師事務所朱國彬律師表示,除了了解開發商背景外,在購房之前要對具體樓盤的信息作一定的了解。首先最好對樓盤進行實地考察。此外,實地考察之后,對于一些網上公布的樓盤信息和開發商提供的售樓書、宣傳資料進行核實,也十分重要。

“我們現在碰到的很多房產訴訟問題是關于土地使用年限的。比如,開發商在開發樓盤的過程中拿到的土地,性質和宣傳資料上面所描述的有差異。”

朱國彬律師表示,有些土地的使用性質,開發商拿到時是作商業的,但是宣傳時卻宣稱是賣“住宅”,掩蓋商業地產土地使用年限只有40年的事實。消費者購買以后才發現,自己的房子不是住宅的70年,只是商業的40年。此外,由于土地使用性質的不同,購房者很多費用的標準也要按商業去制訂去繳交。“這個方面對于消費者來說差異還是比較大的,需要去留意。”

消費者應留意購房合同和認購書的差異

除了留意房屋土地使用年限問題,朱國彬律師還提醒購房者,應該密切留意購房合同和認購書之間內容的差異。

“因為在很多時候,在認購書中提及的內容,購房合同是完全沒有涉及到的。”朱律師表示,“這兩個內容對比差異的意義在于,很多時候,簽認購書的有些補充約定,消費者是能提要求,可以作一個變更的約定,但是在購房合同就沒有了。因為很多購房合同所謂補充的約定,事實上開發商都制訂了格式條款,要求買家去簽訂,很多格式條款事實上是變更了認購書原先的內容。”

對于這樣的差異,購房者比較省事的做法是,在購房合同約定,原先簽訂的認購書是不會因為購房合同的簽訂而失效的,認購書的內容如果和購房合同有沖突的話,以認購書為準。這個簡單直接的方式能保護那些不想看復雜的購房合同、只想承認認購書的消費者,當然這種方式,開發商未必會同意。在這種情況下,就要非常關注購房合同中主要條款和補充協議里面對應的條款。

談妥補充協議后再統一簽訂購房合

如今許多開發商都要求購房者在簽訂正式的購房合同之余,還要簽訂一份補充協議。簽訂這樣的協議有何需要注意的細節?

對此,朱國彬律師表示,補充協議是很多開發商比較注重的部分目前對于補充合同的約定,并沒有一個官方提供的格式文本。而官方提供的格式文本事實上比較偏重保護買房的利益,所以沒有格式的補充協議十分受到開發商親睞。

開發商基于保護自身利益的考慮,會補充協議上面會作文章。比如如果存在實測的面積和約定的面積有差距時,補充協議里約定的處理方式很多時候和購房合同正文條款里的約定的完全不一樣的。此外,交房時間、辦證期限、交房標準等涉及到開發商義務的內容,補充協議里的約定都和正式合同主要條款存在很大的差距。

所以,購房者在簽訂補充協議之前,首先要弄清楚里面是約定了影響買方什么的內容。如果里面的約定確實是違反了法律的強制性規定,那么就可以拒絕簽訂這個補充協議。建議和開發商就補充協議的內容談妥之后,再統一簽合同和補充協議。

遭遇霸王條款如何應對?

除了補充協議陷阱重重,購房者簽訂正式的購房合同時也可能遭遇很多霸王條款。此時,出于弱勢的購房者應該如何應該維護自己的權益呢?

朱國彬律師表示,“霸王條款”存在時間已經很長了,很多購房者都十分關心。隨著大家的維權意識越是越強,對于霸王條款的敏感度和地抗意識已經明顯增強。

在遇到霸王條款時,建議是首先不簽任何同意這些條款的落款,同時聯系更多業主把影響力擴大,然后和開發商去協商這些對應的條款應如何修改。“在這個過程中建議購房者最好用書面的方式和開發商溝通,當然口頭溝通比較高效,但在口頭溝通方式達不到目的的情況下,業主是比較難在將來把可能發生的糾紛甚至訴訟去舉證,所以建議用書面的方式去表達,也可為以后的訴訟做證據方面的準備。”朱律師補充。

按揭買樓細節多:先了解貸款額度和征信

動輒上百萬的購房款,對于大部分老百姓老說,都是十分龐大的數字。買房時需要向銀行貸款,辦理按揭買樓。那么在貸款或按揭買樓時,有什么是需要注意的?

朱國彬律師提醒,辦按揭或貸款首先涉及的就是貸款的額度,而貸款的額度則涉及到購房者的信用額度。在真正申請按揭和簽購房合同之前,建議購房者先向銀行、最好是多家銀行,了解自己的貸款額度和征信到底如何。

“我們曾經處理過很多案件,都是因為購房者在簽合同之前沒認真查看自己的征信,而很多房屋中介和銷售在這方面也做得不夠細致,致使他們在簽了合同之后,才發現原來曾經因為自己不小心漏還了一兩期信用卡而被征信系統記錄列為黑名單,讓他們真正在辦理按揭貸款時,不能按照合同約定貸到對應的額度,從而處于被動狀態,可能造成違約,或者承擔更大的利息成本。”朱律師進一步指出,“很多按揭中心承諾的貸款利率幅度,有可能因為政策變化而出現不同程度的調整,甚至可能會和購房者預期的利率優惠有很大差別,因此建議購房者留有一定資金空間,萬一遇到利率政策調整,也都可以及時有資金補充,以免發生違約。因為在貸款過程中的困難,開發商基本不關注,他們只關注能否按照合同的約定如期收到房款。”

公共維修基金在入住前交到專項基金專戶

在簽完合同繳納房款時,購房者還會被要求繳納一筆公共維修基金,價格與房價、房屋面積成正比。公共維修基金到底是業主入住前交還是入住后交,開發商或物業公司是否有權利代收?

對此,朱國彬律師表示,在住宅專項維修基金制度剛剛開始實施的時候,確實有很多開發商或物業公司會代收,但目前這個制度已經日趨完善,基本所有的購房者都直接將對應的款項存入公共維修基金專戶。

“在此建議購房者不可交給開發商或物業公司代收。同時,開發商或者物業公司代收是屬于違規的。”朱律師表示。

至于繳交的時間,應該是入住之前。按照公共維修基金的管理辦法,如果沒有交納公共維修基金,發展商有權不交樓。所以購房者最好還是按照交,但一定要交到專項基金專戶。

房屋質量問題過了保修期開發商依然有責任

一切購房手續都辦好,業主也入住新房了,各種房屋質量問題依然可能存在。在使用過程中,如果房屋出現了一些質量問題,例如外墻滲水、電梯使用故障等,業主應該如何處理?

朱國彬律師表示,在保修期內,如果房屋出現各種漏水或者是電梯使用故障,屬于開發商的保修范圍。在購房合同附件質量保證書里,會明確寫出哪些部分的房屋部位或設施的保修期是多久。建議業主經常對照合同判斷房屋問題是否屬于開發商的保修責任。如果屬于,則直接向開發商主張。如果直接主張無效,則通過物業公司去轉達訴求,并且將主張權利過程的證據留下,包括書面、錄音和照片等。

如果房屋問題發生時超過了保修期,業主就要注意區分問題發生在房屋的專有部分還是公共部分。

如果是公共部分,應該由物業管理公司承擔維修義務,資金從專項維修基金里支出。如果房屋問題是出現在房屋的專有部分,如樓板裂縫、漏水、陽臺防水不好等情況,也不是說過了保修期,開發商就能完全免責。這種情況建議直接和先開發商聯系協商,或找專業的鑒定機構去鑒定問題的原因,再作下一步的維權。

(責任編輯:DF126)

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