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商業銀行需謹慎應對房地產信貸風險

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

對目前中國按揭貸款所面臨的風險,我們不可以掉以輕心。因為,我們對國內購房人并沒有進行過嚴格的信用評級。銀行體系的巨大支持,使得支付能力較低的購房人及大量投資者涌入國內房地產市場,推高了國內房地產價格。一旦房地產價格趨勢出現逆轉,房地產信貸風險將凸現商業銀行的經營風險,并誘發中國式的次貸危機。對此,我們要加強監管和規范商業銀行對個人房貸管理,迫使商業銀行執行或落實相關房貸規定,以此來回避銀行房貸風險可能引發的潛在金融風險。

⊙易憲容(博客)

當前美國的次貸危機,不僅打破了現代金融市場中視“按揭貸款”為優質債券的神話,也造成了20世紀30年代美國經濟衰退以來的最大金融危機。盡管這次金融危機是否已結束似乎還難以確定,但中國卻不可不重視美國次貸危機的一些經驗與教訓。

可以說,從美國次貸危機的原因來看,問題在于住房按揭產品的證券化及衍生品化,但根源在于住房按揭貸款質量。盡管有人認為中國不會發生美國式的次貸危機,但就目前中國情況來看,中國按揭貸款所面臨的風險可能要比美國次貸危機還要大。因此,我們對此問題也決不可以掉以輕心。

正因為如此,央行與銀監會在2007年下半年發布了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》(簡稱359號文件)和《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》(簡稱452號文件)。該文件的基本主要的精神就是通過提高市場準入標準,進一步區分房地產的投資與消費問題,提高房地產投資者獲得銀行信貸的門檻。

例如,對第二套房的認定標準是:以家庭為單位(借款人、配偶和未成年子女),以人民銀行個人征信報告為依據,以住房貸款次數為套數。第二套住房貸款的成數均規定不超過六成,利率均不低于同期同檔次基準利率的1.1倍。同時,對已利用貸款購買首套自住房的家庭,在滿足借款人已還清前期住房貸款且人均居住面積低于當地平均水平的條件下,各商業銀行允許其再次申請住房貸款時,仍可按照首套自住房貸款政策執行。

可以說,在359號文件公布后,對第二套房的認定標準曾產生過不少爭議。不同利益層面的人,對第二套住房給予了不同的解釋。正因為對第二套住房認定標準存在著較大的爭議,央行后來又立即公布了452號文件,對第二套住房給出了更具體、更實際的界定。

同時,從這些爭議也可以看出,目前國內房地產市場中投資比重依然過高。否則,對房地產市場中投資與消費進行區分,并對投資性住房的銀行信貸稍微提高一下市場準入標準,為什么會引起如此大的爭議。正因為有這樣大的爭議,也表明了目前中國房地產市場中投資過高及中國金融市場面臨了巨大的潛在風險。由此可見,央行出臺452號文件,進一步細化對第二套住房的界定是正確的。

在359號文件及452號文件公布之后,國內房地產市場發展也開始發生了很大變化。房地產市場中不少投資者開始逐漸退出,隨著投資者的陸續退出,銀行信貸的快速擴張勢頭也開始出現了減緩趨勢。但是,銀行信貸擴張放緩,自然就增加了一些商業銀行業績快速增長的難度。因此,一些商業銀行又開始在銀行信貸的按揭貸款市場準入上大動腦筋,希望利用359號文件及452號文件中一些制度規則的不完全性,試圖松動個人住房按揭貸款的準入標準。這就是目前媒體所報道有關一些商業銀行有開始松動第二套房貸市場準入的市場現象。

在一些媒體報道這種現象之后,盡管不少商業銀行都站出來說明,它們對第二套住房按揭貸款標準并沒有出現松動。但是,有一個問題值得關注,在現行的中國商業銀行經營績效的考核體系下,國內商業銀行偏好于以追求短期會計利潤為主導,這已是一個不爭的事實。在商業銀行收入來源仍以信貸為主導且較為單一的情況下,以會計利潤為主的考核體系,在一定程度上肯定會加速各商業銀行的貸款信貸擴張。因此,對于目前國內商業銀行來說,任何制度性缺陷的存在,都使得它們有突破制度規則的沖動,以達到加速信用擴張的經營目標。

因此,在目前的情況下,監管部門不僅應嚴格要求商業銀行要按照制度規則行事,而且還得不斷修訂與補充目前尚不完善的一些制度規則。對于那些違規的商業銀行及責任人必須施以嚴厲處罰,以杜絕部分商業銀行鉆制度空子的投機機會,并讓那些鉆空子的商業銀行從中得不到什么好處。

可以說,從目前美國次貸危機及國內股市重挫來看,國內房地產市場已經在高位運行了好幾年。反觀經歷了8年繁榮周期的美國房地產市場,其房地產價格僅上漲了50%,次級信用的人數僅占整個市場的12%-13%比重。

再看中國的情況,我們在前幾年對住房按揭貸款人從來就沒有進行過什么信用評級,誰都能從銀行那里借到錢并用以購房,從而使支付能力較低的一部分人及大量投資者進入了房地產市場。而且,就目前中國房地產按揭市場情況來看,不僅進入房地產市場的購房者沒有信用評級,而且近幾年來中國房地產價格已上漲了不止百分之幾十,有些地方的房價甚至上漲了百分之幾百。

另外,商業銀行的龐大金融支持推高了國內房價。這種過高的房價的住房,當房價上漲時,商業銀行所面臨的風險還不會顯示出來,就如同2006年以前美國房價上漲時商業銀行的風險不會顯示出來一樣。但是,一旦房地產市場價格出現逆轉,那么商業銀行的金融風險就會顯示出來了。美國出現次貸危機,就是一個很好的警示。

鑒于目前中國的法律制度安排、金融體系與監管制度遠遠要遜色于美國,美國有比較好的金融監管體系及法律制度都會造成這么巨大的金融危機,我們是否應當從中吸取經驗教訓呢?

在當前中國的制度結構及金融體系約束條件下,國內不少地方房價上漲早已顯示了奇高的市場風險。如果國內商業銀行仍不引以為戒,仍不以為警,反而想利用部分制度性缺陷來突破現行的制度規則,勢必就會進一步放大或擴張中國房地產市場中的個人信貸風險,那么中國式的次貸危機也就會離我們不遠了。因此,在目前情況下,央行等監管部門決不可放松對商業銀行的嚴厲監管,也應當阻止部分商業銀行試圖突破現有制度規則的任何舉動。

其實,對目前國內商業銀行中的個人住房信貸管理而言,并不需要再制定什么更多的新規則,只要讓各商業銀行能認真執行既有的359號文件及452號文件,就可以產生很大的市場效果。因為,在這兩個文件中,不僅對第二套住房的信貸準入有嚴格的界定,而且對第一套住房的信貸準入也有了嚴格的規定。對于第一套住房嚴格的信貸準入(即個人按揭貸款不得超過其家庭收入50%,而家庭收入可以通過個人銀行工資對賬單、個人所得稅單、公司或單位工資單及央行信用記錄等來確定),如果按照現行的標準來審查,許多人要么沒有資格進入這個市場,要么進入這個市場可獲貸款資金將減少。對于第二套住房的信貸準入,同樣也可以通過上述的文件來確定。如果說,各商業銀行要是能夠認真執行這些標準,那么這將可以擠出國內房地產中部分不合理需求,大量房地產投資也會隨之退出市場。

這樣的話,不僅可以將國內房地產市場逐漸轉變并發展為更合乎民生需求的一個市場,而且這也是我們規避銀行體系中房地產按揭貸款風險的根本之路。否則,如果國內商業銀行還是一味追求短期利益而放松對個人住房信貸管理的話,那么中國式的次貸危機在未來也可能會爆發。這一點值得關注。

因此,一方面,我們要采取相關的監管措施,使得國內各商業銀行沒有機會為了追求其短期利益而挑戰或突破現行的制度規則,由此來化解商業銀行的短期非理性行為可能會帶來中國式的次貸危機的金融風險;另一方面,央行等監管部門也要進一步理清,導致前幾年國內房價快速飚升的根源是什么,以及房地產價格快速上升可能產生的潛在金融風險。而且,央行等監管部門還要切實落實和執行好359號文件及452號文件精神,通過有效防止國內房地產市場中存在的潛在房地產信貸風險,降低由此可能產生的金融風險,并維持未來中國經濟的可持續發展。

否則,如果一旦房地產信貸風險再得到進一步累積,將可能會產生危及國內金融市場穩定的金融風險。那么,中國式次貸危機的發生,也就不可避免了。

(作者系中國社會科學院金融研究所研究員)

(本文來源:上海證券報)

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