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商業性房地產信貸政策調整四大熱點問題

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

中國人民銀行、中國銀監會27日夜聯合發布《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》,對商業性房地產信貸政策進行調整。那么,此次對住房信貸政策究竟做了哪些調整?為什么提高商業用房貸款的首付款比例和利率水平?為什么強調加強房地產信貸征信管理?對此,央行和銀監會有關負責人回答了記者的提問。

■不得對囤積土地、囤積房源的房地產開發企業發放貸款

《通知》在重申原有房地產信貸調控政策的同時,重點調整和細化了房地產開發貸款和住房消費貸款管理政策。其中規定:不得對囤積土地、囤積房源的房地產開發企業發放貸款。對此,央行和銀監會有關負責人說,針對近期房地產市場上出現的囤積土地、囤積房源、惡意炒作、哄抬房價等問題,《國務院辦公廳關于轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》明確提出要加大對閑置土地的處置力度,切實整治房地產交易環節捂盤惜售、囤積房源等違法違規行為,同時要求商業銀行從嚴控制對閑置土地和空置商品房較多的開發企業的展期貸款或任何形式的滾動授信。

為切實貫徹落實以上文件,提高政策執行的可操作性,并進一步嚴格房地產開發貸款條件,《通知》明確規定,對經國土資源、建設主管部門查實的有囤積土地、囤積房源行為的房地產開發企業,商業銀行不得對其發放貸款,旨在利用信貸手段進一步促使房地產開發企業加快土地、住房開發速度,增加市場供應,緩解供需矛盾。

■購房套數和套型建筑面積不同,最低首付款比例及利率水平各異

《通知》重申對購買首套自住房且套型建筑面積90平方米以下的借款人,仍執行20%的貸款最低首付款比例規定;對購買首套自住房且套型建筑面積90平方米以上的借款人,繼續執行30%的貸款最低首付款比例規定。

對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的借款人,提出較為嚴格的限制措施,明確要求貸款最低首付款比例不得低于40%,貸款利率不得低于人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍;同時要求商業銀行隨套數增加而大幅度提高貸款最低首付款比例和利率。同時,為保障借款人的還款能力,防范信貸風險,《通知》強調借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。隨著借款人購房套數的增加,最低首付款比例和利率的上調幅度將進一步增大。

為什么提高商業用房貸款的首付款比例和利率水平?對此,央行和銀監會有關負責人說,商業用房與居民住房不同,購買商業用房的投資性較強、經營風險較高,商業銀行在發放商業用房貸款時就承擔了較大的風險。在目前房地產價格持續較快上漲背景下,為進一步防范商業用房貸款風險,《通知》規定商業用房貸款的首付款比例不得低于50%,期限不得超過10年,貸款利率不得低于人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍,具體由商業銀行根據貸款風險管理相關原則自主確定。

同時,考慮到部分“商住兩用房”確用于滿足居民住房需求,《通知》將“商住兩用房”的貸款最低首付款比例由原來的40%提高到45%,其調整幅度小于商業用房調整幅度。

《通知》中的“首套自住房”,指借款人第一次利用貸款所購買的用于自住的房屋。“第二套(含)以上住房”,指借款人利用貸款所購買的首套自住房以外的其他住房。《通知》要求商業銀行在接受個人住房貸款申請后,應及時通過中國人民銀行個人信用信息基礎數據庫對借款人信用狀況予以查詢,貸款申請批準后再將相關信息及時錄入該數據庫,以此確保對“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”的認定。借款人也應按誠實守信原則在貸款合同中如實填寫所貸款項用于購買第幾套住房的相關信息。

■防商業銀行過度授信不得發放“隨房價上漲追加貸款”的住房貸款

對于為什么規定不得發放“隨房價上漲追加貸款”的住房貸款?對此,央行和銀監會有關負責人回答說:“個人住房循環授信”等貸款產品的主要特點是信用額度隨房價的不斷攀升而增加,如果房價出現劇烈波動,貸款的信用風險將顯著上升。《通知》規定不得發放“隨房價上漲追加貸款”的住房貸款,主要目的是為了防止商業銀行過度授信,維護金融穩定。

目前我國房地產市場價格上漲較快,存在明顯的非理性因素,商業銀行面臨的市場風險顯著增加。近年來,我國住房抵押消費貸款增長很快,但違約風險已有抬頭趨勢。而“房價重估追加按揭”一類的住房貸款創新業務增長很快,風險管控措施尚不完善,一旦房價大幅波動,容易引發商業銀行不良貸款的激增。《通知》規定不得發放此類貸款,有利于降低信貸風險,維護房地產金融市場的健康平穩發展。

■充分利用央行信貸征信系統有效防范房地產貸款風險

《通知》強調,加強房地產信貸征信管理。對此,央行和銀監會有關負責人說,目的是讓商業銀行充分利用人民銀行信貸征信系統,加強貸前審查,有效防范房地產貸款風險。一方面,商業銀行可通過查詢人民銀行企業信用信息基礎數據庫和個人信用信息基礎數據庫,核實借款人的基礎信息、財務信息、信貸信息以及信用狀況等情況,加強貸前審查。另一方面,《通知》要求商業銀行發放貸款后,應將借款人基礎信息、貸款信息錄入相關數據庫,可以進一步完善房地產信貸征信系統。

為保證《通知》的各項政策得到認真貫徹落實,《通知》要求,各商業銀行應根據本通知制定相應的實施細則,并向央行和銀監會報備;同時要求監管部門加強“窗口指導”和檢查力度。央行和銀監會將對金融機構房地產信貸管理加強“窗口指導”和風險提示,加大違規查處力度,強化房地產信貸征信管理,督促商業銀行切實完善房地產信貸管理,貫徹落實國家房地產宏觀調控政策。此外,央行和銀監會將對商業銀行執行房地產信貸管理政策的情況加強監督檢查。

新華社記者劉詩平張旭東王宇

(據新華社北京9月28日電)

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