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廣州二手房交易新規:二手房遞件要看按揭合同

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

■遞件時要查看按揭合同,今后買家就不能僅憑買賣合同報稅。王小明/攝

■新快報記者謝蔓

最近,一則二手房交易不能再通過轉按揭(俗稱“轉按”)方式進行貸款的消息不脛而走。二手房交易真的不能再轉按揭了嗎?記者在向市房管局、銀行和按揭公司求證后獲悉,目前轉按揭可以正常進行,只是由于市房管局5月21日開始執行遞件和入押同時進行的新規定,一些通過按揭購房的市民在遞件時如果不能提供所需資料的話,會遭到退件,被誤認為不能轉按揭。新規定對市民的最大影響是交易過程中,需同時遞交買賣合同和按揭合同,因此想通過報低成交價避稅越發困難。

源起傳二手交易不能轉按揭

“現在房價這么高,很多房子的業主本身正在供樓,在收到房款前,誰有多余的錢去贖契然后再買樓呢?多數買二手房的市民都是選擇以轉按揭的形式交易的。”黃姨最近想買天河北路一套150萬元的二手房,但當她向中介咨詢貸款問題時,中介人員卻告訴她,當天下午按揭公司的工作人員都到房管局開會去了,內容就是二手房交易將不能再辦理轉按揭。

聽到這個消息后,經過千辛萬苦選定房子的黃姨很是擔心。如果銀行不能再辦理轉按揭,買賣雙方又都沒有能力贖契或者一次性付款的話,則需要按揭公司或者擔保公司幫業主墊資贖契,然后再進行交易,買家則要支付房子剩余貸款額2%-3%/月的墊資費。這樣一來,購房成本又要增加了。

記者帶著黃姨的疑慮,向天河區房地產登記交易中心和市房管局的工作人員咨詢。工作人員均表示,二手房交易轉按揭的政策是由各銀行制定的,房管局并未有這樣的新規。同時,記者通過銀行客服熱線向四大行以及民生銀行、光大銀行進行咨詢,也都得到銀行明確答復,并未停止轉按揭的業務。

探因房管局執行新規導致退件

“二手房交易不能轉按的消息應該說是一個誤會。”億達按揭業務管理部副總監黃倩如在接受記者采訪時表示,“房管局最近發布了一個新通告,該通告的內容是規定從5月21日起,辦理二手房交易的房產,只要涉及到轉按揭就必須將遞件和辦理銀行的抵押登記同時進行(俗稱“入押”),否則就只能贖契后再遞件,這便被外界誤傳為只能贖契,不能轉按了。”

同時,記者在房管局5月20日發布的《關于已設定抵押房產辦理轉移登記業務流程調整的通告》中獲悉,從2010年5月21日起,市民辦理二手交易登記時,涉及到轉按揭的,都必須由買賣雙方、銀行共同提出申請,合并辦理涂銷抵押、轉移登記、再次設定抵押登記。也就是上文提到的遞件和入押同時進行。

黃倩如解釋,房管局二手房交易的新規定,實際就是把原來“遞件―交稅―出新房產證―入押(辦理房產證抵押登記)―出他項權證―銀行放款、買家拿到新房產證”這樣一個過程改變為在遞件時就需要買家提供銀行的按揭合同,把設定的抵押登記提前進行。在5月21日新規定開始實施時,由于有部分買家在遞件時不能提供銀行貸款按揭合同,就導致需要退件,交易無法進行,這才有了“二手房交易不能轉按的傳言”。“不過現在新規定的適應期已過,很少再有市民遭到退件。”她說。

影響報低成交價避稅越發困難

記者還了解到,由于房管局在遞件時將入押的步驟同時進行,這樣一來,整個二手房交易遞件的時間可以比原來縮短3-5個工作日。但新規定對市民最大的影響是以往通過報低成交價避稅的方法越發困難。因為現在遞件時需同時遞交買賣合同和按揭合同,房管局可以同時比對買房雙方的買賣合同報價、按揭合同中銀行對房屋的評估價和房管局自身對房屋的評估價來確定房屋報稅價格。“現在最多只能比銀行的評估價報低20%”,一名按揭公司的工作人員告訴記者。

記者從按揭公司了解到,由于近年來樓價不斷上漲,銀行的評估價都基本接近甚至超過業主的交易價格。以一套成交價100萬元的房子為例,只要是樓齡較新凈的電梯樓,評估價最低一般都可以達到成交價的95%,即95萬元。這樣一來,即使按照評估價的80%、76萬元在房管局交易遞件,在業主實行“實收”的情況下,買家至少需要繳納1.5%的契稅(首次置業90平方米以下房屋契稅1%)為元,0.05%的印花稅380元和1%個人所得稅7600元,共元。如果房屋在5年內交易的還要繳納5.5%,即4萬多元的營業稅。

據悉,目前廣州市區(番禺、花都、從化)除外,各區房管局都已經實施了二手房交易登記的新規定。有業內人士分析認為,廣州正準備從今年7月份起實施二手房交易網簽,將全市的二手房交易納入到類似一手房交易“陽光家緣”網站的體系中來。這樣做的其中一個目的就是可以通過把二手房買賣雙方簽訂的交易成交價納入到房管局的系統中來,杜絕市民在交易遞件時報低價避稅的情況。而5月21日房管局實行的新規,也可以說是為即將實行的二手房網簽鋪路。

■市場反應

新規對二手房價影響甚微

“現在二手房買賣,業主都是以‘實收’為主,因此從一開始就是買家自己去考慮交易中稅費的成本,新規定實施后需要做轉按揭的市民稅費成本又增加了,但很少有業主因為這樣肯主動讓價的。”不少中介地鋪的二手經紀在接受記者采訪時稱。

據了解,目前部分區域的二手房價格有所松動主要還是受到近期國家出臺的樓市新政影響,導致看樓的人減少,成交下降。急需賣樓套現的業主會考慮將原來的放盤價調低。但二手房交易新規定對二手樓價則影響微弱。

■新快辭典

轉按揭:是指在個人住房貸款還款期內,借款人出售作為抵押物的房屋,經貸款銀行同意,由房屋的購買人繼續償還出售人未到期的貸款。而買方可以根據自身需求重新申請不同的貸款期限、貸款金額和還款方式。

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