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溫州“不良”房源處置新招:搭建司法拍賣按揭平臺

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

溫州的樓市,逆大勢而下挫之態仍在持續。

斷供房的大批量出現,令當地司法拍賣形成一道新的“產業鏈”。2013年年底,記者通過浙江法院淘寶網上司法拍賣店鋪統計發現,處置房產一項中,浙江區域內通過淘寶店鋪正在司法拍賣的房源總共3900多套,而溫州居首,超過1000多套。

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為了快速處置涌現到司法機構的不良房源,溫州的銀行與法院不僅將房源在淘寶網上公開拍賣,同時為了解決競拍人的資金問題,搭建了拍賣不良房源的融資平臺。這意味著,今后市民在網絡上進行司法競拍時,可以采取按揭的方式支付款項。

斷供房拍賣數量上升

“如果是嚴格意義上的斷供房,溫州不足20套。”溫州市銀監局一名工作人員稱,此前,銀監局特意向轄區內42家銀行及金融機構進行了專題調查,做出統計的數據是不到600套。

所謂的“斷供房”,嚴格意義上是指購房者在與銀行簽訂合同后,連續3個月或者一年內累計有6個月沒有按時還款,銀行就將其視作斷供。而上述統計所指的是抵押給銀行,并停止了還貸的房源,也包括按揭房。

國家統計局的數據表明,溫州房地產市場逆市下挫態勢至此已經26個月。而斷供房具體有多少,目前官方與民間估測的數據尚存爭議。

2013年12月17日,溫州區域內法院系統通過淘寶網公開拍賣的房源約為990套,而第二天便增至1071套,一天就增加了81套。

“這是正在處置的房源,并不包括此前處置完畢的。”前述工作人員介紹。

“這些公開司法拍賣的房源,雖然并不一定都是銀行抵押或按揭的房源,但基本上都是受銀行所托,其它來源的極個別。”一名接洽司法拍賣事務的工作人員介紹。

“法院應該是這些不良房源的收尾一環了,不良從企業或者個人層面出現,信息首先遞延到銀行。但銀行出于業務考核等因素,往往首先為企業做續貸。實在不能還貸,才會起訴到法院,尋求司法途徑處置。”區域內一家股份制銀行一中層管理人員認為。

溫州斷供房密集涌現的時點是2011年民間借貸危機爆發期間。21世紀經濟報道記者通過對多家銀行人士采訪發現,在法院一環密集處置斷供房時,銀行一環出現的不良房源也并沒有下降趨勢。

“實際上,溫州區域內針對個人或者小微企業的貸款業務,十有八九有不動產抵押。”溫州區域內某銀行高管介紹,比如年初出現因擔保鏈斷裂導致抵押房產淪為“不良”,較去年更加密集。但下半年以來,又開始趨緩。

根據銀監部門此前公布的數據顯示,從房產抵押貸款的不良率來看,截至2013年7月末,溫州市的房地產抵押貸款涉及房屋21萬套,其中已經形成不良抵押貸款的2584套。不過,監管機構認為這一比例“風險不大”。

對此表示樂觀的不僅是金融監管系統,浙江和溫州兩級主要官員,也曾在多個公共場合表示,盡管當地房價下挫、銀行不良率處于上升態勢,但房價在全國范圍仍處于前列,而不良率和國內大部分城市相比,依然處于相對安全狀態。

搭建競拍融資平臺

去年開始,溫州市中級人民法院公布實施《網絡司法拍賣實施細則(試行)》,其中規定凡能上網的全部在淘寶網拍賣。由此,不良房源的處置更加陽光化。

“這種嘗試,實際上是因為數量太過密集、龐大,如果根據以前的流程,不良處置的時間、金錢、人力資源等投入成本上升,壓力很大。”當地金融監管機構一工作人員稱。

而且,為了更加快速有效處置不良房貸,法院出面組建投拍者的貸款融資平臺,這一創新始于溫州市鹿城法院。

在溫州地區,該法院處置的房源數量最為龐大。12月11日,溫州市鹿城法院宣布,鹿城區人民法院網絡司法拍賣貸款融資平臺正式啟用。

“資金限制,是我院網絡司法拍賣拍品流拍的一個主要因素,也成為阻礙執行到位的一個重要因素。”鹿城區人民法院黨組成員、執行局局長趙雄偉說。鹿城區法院此舉意味著,今后市民在網絡上進行司法競拍鹿城法院的拍賣物時,可以采取按揭的方式支付款項。

2013年7月份,鹿城法院開始籌備這一資金平臺。12月10日,鹿城區法院與中國銀行(行情,問診)溫州分行簽署《會議紀要》,正式開通了網絡司法拍賣按揭貸款服務。此外,法院也與工商銀行(行情,問診)溫州分行鹿城支行、溫州銀行鹿城管轄行及總行營業部、鹿城農村商業銀行等多家銀行協商搭建網絡司法拍賣貸款按揭平臺。

首先,準備參與鹿城法院司法拍賣的競買人,按照法律規定向法院交付不低于起拍價10%的保證金之后,需要申請貸款的,在法院拍賣公告發布后10日內可向銀行提出申請。

然后,銀行按照貸款條件,對競買人借款資格以及相關拍賣標的情況作盡職調查。多個競買人參與拍賣的,銀行會根據貸款條件進行授信,這樣就可以參與競拍了。

最后,若向銀行申請貸款并獲準授信的競買人競買成功,要在規定的工作日內向法院交付銀行核定的首付款。法院收到首付款后,出具《拍賣成交確認書》,并將此成交確認書送交至銀行,由銀行和購買人辦理過戶、抵押手續。銀行收到法院的拍賣成交確認書之后,對于符合貸款條件的競買人,在指定期限內將款項支付至鹿城法院指定賬戶。

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