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存量房貸轉按揭升級房貸新品讓貸款族嘗甜頭

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

房貸利率7折優惠的政策出臺已經數月有余,各家銀行在房貸市場的明槍暗戰再度打響。

除了轉按揭之外,房貸新品的亮相也顯得異常及時。一場銀行間爭奪客戶的戰役讓房貸族們終于嘗到點甜頭。

存量房貸轉按揭升級

在監管部門的政策公布之后,各家銀行對于房貸7折的政策可謂猶抱琵琶半遮面,而期間大行的曖昧態度、和存量客戶申請辦理房貸優惠的潛規則可謂五花八門。而不可否認的是,一場爭奪客戶的大戰早在去年就轟轟烈烈地打響了,平轉按揭一時也成為房貸族與銀行博弈的籌碼。

記者了解,包括農行、建行、光大、中行、興業、深發展和上海銀行在內的多家銀行都公開“叫賣”轉按揭業務,而近日民生銀行(行情股吧)也正式對外宣稱,該行“余額轉按揭貸款”優惠活動啟動,而對存量房貸客戶打7折的條件很是寬松:只要符合“首套房”、“改善型購房”或滿足優質客戶條件的借款人即可。

一位在房屋中介機構工作的曾女士告訴記者:“一般銀行都要求轉按揭的房產評估價格或者貸款余額高于一定數額,例如農業銀行和光大銀行對此的要求是30萬元,而對首套房7折、二套房可以優惠至7.5折的興業銀行(行情股吧)則要求貸款余額為50萬元。”其實這更是大大限制了部分房貸者的選擇。另外,民生銀行此次還對轉按揭中的擔保費買單,客戶需要自己交納少量的評估費和抵押登記費用等。

另外,由于“改善型住房”的界定一直懸而未決,如果您申請7折優惠的房產面積超過當地人均住房面積了,多數銀行是不能比照首套住房來給您辦理的。也就是說,民生銀行的改善型購房和滿足優質客戶條件的借款人將為二套房甚至三套房的房貸“放水”。

業內一位股份制銀行的房貸部門人士分析:“每家銀行的成本考量和銀行的發展路徑都會對其房貸政策造成影響,而股份制銀行和中小銀行在市場份額的爭奪中更加激進而大膽,民生銀行此次的放水力度不小,不排除其他銀行跟進的可能。”

但是專家也提醒,對于是否轉按揭還是需要考慮成本的,如果貸款余額并不高,但是卻要交納提前還款的違約金,那么不建議急于轉按揭。另外,如果接受行不再允許您提前還貸,那也是需要三思而后行的。

存抵貸業務再度風靡

隨著房貸業務的競爭,一些與房貸賬戶掛鉤的存款賬戶開始成為各家銀行競相推出的創新品種。其實,這種本質上以存款抵扣貸款利息的增值服務很早就在深發展、建行、招行、中行和民生等銀行中就存在,只是各家銀行的叫法各有不同,有存抵貸、存貸通和房貸理財賬戶等等。

而在吸儲和爭奪客戶的壓力下,近日渣打銀行成為外資行中首個向國內客戶拋出橄欖枝的銀行。此款稱為“活利貸”的產品也是由辦理了個人商業性住房貸款的客戶向活力貸賬戶中存入閑散資金,在抵扣貸款本金節省利息支出的同時,更加注重其如活期存款般的靈活流動性。除了存款門檻沒有限制和中資銀行的存抵貸產品不同外,其他并無大變化。

以深發展的存抵貸為例,顧客只需要將自己的閑置資金放在約定的活期賬戶上,超過5萬后銀行便會按照一定比例(55%的抵扣率)將其視作提前還貸,也就是說節省的利息支出等于提前還貸部分×貸款利率,但是客戶的這部分存款并不影響期活期存款的性質,可以隨時提取。而幾家銀行的主要區別在于存款的最低起點和抵扣率,其中中行的門檻較高,為10萬元;而深發展、建行則分別為5萬元和3萬元;而渣打新推的產品亮點之一也在于門檻無限制。另外,存入指定賬戶的存款還有一個抵扣比例,一般都為50%至55%。

例如王先生貸款100萬元分15年還清,如果他辦理了類似業務(以貸款利率6%計算),那么他存款余額為10萬元時,一年可以抵扣利息(10-5)萬×55%×6%=1650元,相較于活期存款360元的收益來說高了不少,相對于年化1.65%的收益率。

但是專家提醒:存抵貸比較適合平常資金流動較大,而又不愿意去做提前還款的客戶,并非所有房貸客戶都適合。除了存抵貸之外,包括循環貸、雙周供、氣球貸和接力貸等目前市場上的房貸產品數不勝數,顧客需要根據自己的需求選擇。

(本文來源:上海證券報作者:涂艷)

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