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多起疑似案例驚現假按揭再現福州樓市

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

資金鏈緊張,導致開發商鋌而走險做假按揭

N本報記者章立群

幾天前,在福州某地產知名網站的“樓市銷售TOP10”中,記者發現二環路某名不見經傳的樓盤,在3月底連續三天內,位居三甲,共銷售95套,令人不解的是,售出均價每平方米高達萬元以上。在福州過萬元樓價就容易引發滯銷的敏感時期,這樣的業績與數據也引發了眾多業內人士的質疑。

無獨有偶,昨日,福州鼓樓區陳先生在金山某樓盤交了5萬元,定下C區一套房子,結果發現房子已備案,成交均價8322元/平方米,高于賣給他的7700元/平方米。有業內人士分析,這也可能是開發商將房子拿去做假按揭,而今出手。

……幾起疑似假按揭案例,讓人們不由得懷疑:我們看到的會不會只是冰山一角?福州近日樓市“小陽春”與假按揭有關嗎?假按揭會造成哪些危害呢?我們又要如何防范呢?

揭秘:為什么會出現假按揭?

“假按揭”通常是指開發商以套取銀行信貸資金為目的,采用虛假申請人、虛假申請材料、虛增房價(面積)、虛假申請事由等手段,向商業銀行申請個人商住房按揭貸款的行為。

事實上,假按揭并不是新生事物,一位知情人士對記者說,自從1997年起,房地產貸款重點從開發貸款向消費貸款轉移開始,就有“假按揭”出現,到現在,已經成為一個業內共知的秘密。一位銀行信貸部工作人員認為假按揭多數是“非惡意的、較良性的”。比如上述的陳先生案例,在他看來,疑似假按揭就成了真按揭,也沒什么大風險,而這種“假真”之間的轉換也與福州相關政府部門對“住宅更名”的放寬有極大的關系,這導致開發商在房產未做產權之前,有足夠的空間運作;而二環路某樓盤,則可能是資金鏈出了問題,這種風險比較大。

和信投資執行董事李日強認為,出現假按揭主要是個人房貸手續較開發貸手續簡單,而且,利率比開發貸款低(利率最少相差近20%),而目前銀行開發貸有季度額度限制,因而開發商資金鏈緊張時,這種方式極為便捷,而且提高房價假按揭后,開發商可以從銀行融到更多資金;此外假按揭能制造賣得好的假數據,讓有從眾消費心態的真正購房者被騙入市。

如果說開發商有“賊心”,那么銀行監管不力則讓賊心得逞。

由于房貸成本低、收益穩定、風險相對較小,因而成了各大銀行爭奪的優質資源,因而,降低按揭貸款門檻,放松對借款人的信用等級評估、貸款調查,甚至未辦理抵押登記手續就發放按揭貸款等,客觀上縱容了假按揭的發生。

影響:“小陽春”與假按揭有無關聯?

“年后福州樓市轉好,與假按揭無關。”在前線機構董事長繆斌看來,假按揭也需要成本:有首付、月供以及成二手房后的轉讓費等。只有在樓市非常冷,項目降價也難以銷售時,開發商為了盡快回籠資金,才會如此做。而目前福州樓市,只要開發商稍稍降點價,就會稀釋很多需求,所以多數大開發商沒必要這樣做。

“當然不排除少量開發商希望‘錦上添花’,從而吸引更多真正的消費者入市,而采用一些如零首付之類的手法,或者別的更隱蔽的假按揭方式,但是這絕不是福州的主流。”金山某項目負責人如此認為,盡管烏龍江邊也出現了疑似假按揭案例。

從福州市交易登記中心網站上,記者看到,多數開發商的銷售數據是日積月累,價格有延續性。

這與假按揭典型特征“高(銀行按揭房價)買低(最后轉給真正購房者)賣”以及“集中放量”顯然不一樣。

“體量少、少數案例,犯案者多為小開發商。”這是多數被采訪者對福州假按揭可能性的共識。

提醒:加強防范

毫無疑問,假按揭會對市場造成很大的危害。首先,是帶來極大的金融風險;其次假按揭會使一些不知情的購房者受害,如個貸違約,將導致個人信用記錄上會有不良記載;若是知情者,有可能要承擔相應的民事責任;最后,假按揭造成了地產虛假繁榮,引誘社會大量資金涌入,影響行業健康發展。

那我們如何防范呢?福州業內人士認為,假按揭的根源在于積極的貨幣政策,也即開發商鋌而走險的成本比較低,比如,二套房貸也能享受7折利率、20%首付的優惠,所以,要抑制這種需求,最有效的辦法可能就是收緊按揭,但這與當前積極的財政政策、拉動內需是背道而馳的。因而,就假按揭而言,其最大的監管者是銀行。

與此同時,有業內人士也提出,假按揭的盛行還與“住宅更名”的放寬有極大的關聯。大致在2006年4月至2008年11月,福州相關職能部門為了肅整樓市,要求住宅做了產權之后才能更名,手續比較繁雜,這樣一方面杜絕了炒房興盛,同時也讓開發商假按揭成本提高,因為做產權之后更名,屬于二手房交易,假按揭成本增加。而今,因為樓市轉淡,這個從嚴辦理又有了空間。因而,業內人士認為,如果有關職能部門對“住宅更名”有更多監控,也能在一定程度上防范假按揭。

至于普通購房者,一方面購房要貨比三家,避免盲目從眾,另一方面還是要購買品牌,風險相對較小。最后,如果當個人資信證明被開發商利用時,要質疑、投訴。而當開發商打出“零首付”的招式時,購房者要量力而行。

□資料鏈接

假按揭三種模式

假需求。

這種假按揭危害最烈。開發商用虛擬的購房者,如其內部員工、關聯企業員工充當購房者,把賣不出的房子“賣了”出去,從銀行直接套現。

如果開發商資金周轉出現問題,那會出現斷供、爛尾。

假證明。

這種假按揭最普遍,許多人為了買房開高收入證明,由于傳統上中國民眾重儲蓄輕消費,基本上不會過度消費,因此,風險并不大。

假售價。

這種假按揭最隱蔽。目前市場上基本上有兩種方式進行操作,一種是與假人頭相結合,開發商故意把售價定得非常高,從而可以從銀行套取更多的按揭款;另一種方式則是采取墊首付、免首付、借首付等各種方式,減少購房者首付金額,降低購房者購房門檻,從而在實現降價銷售的同時,卻可以從銀行套取更多的按揭款。

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