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“虛假按揭”成為個人住房貸款最主要風險源頭

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

“虛假按揭貸款已成為個人住房貸款最主要的風險源頭。”江蘇省銀監局昨日公布的一份研究報告發出警告,必須對伴隨房地產市場宏觀調控暴露的房貸風險引起“足夠重視”。目前,不少銀行不良個人住房貸款中的80%是由虛假按揭造成的,虛假按揭已經成為侵蝕個人貸款業務健康發展的第一“殺手”。

另據滬上監管機構透露的最新數據,截至今年2月末,滬上中資銀行目前2400多億元個人住房貸款中,不良余額為0.95%,比去年初增加了0.37個百分點。這其中,虛假按揭導致的不良率在70%-80%左右。

成工行不良房貸率主因

據工商銀行(行情論壇)消費信貸部門最新統計,該行不良個人住房貸款中,80%是由虛假按揭造成的。

工行是目前我國最大的個人房貸放貸銀行,其房貸的情況具有相當的典型性,我國另外兩家個人房貸放款“大戶”―――建行、中行的數據與工行相差無幾。工行與建行去年9月同時身陷5400多萬元的假按揭大案。北京中盛鑫房地產開發有限公司的38名員工或前員工,并未向銀行貸款買房,卻在開發商的“導演”下,被銀行起訴拖欠房貸,涉及建行假按揭3200多萬元,工行假按揭2200萬元。而去年2月暴露的北京“森豪公寓”6.45億元虛假按揭騙貸大案更是轟動一時,這件假按揭案值之大,令人乍舌,險些影響了中行去年IPO的進程。

交通銀行個人金融風險管理部總經理靳繼同表示,虛假按揭風險已經逐漸成為商業銀行個人住房貸款中危害最大、發生頻率最高的風險之一。“假按揭”導致銀行貸款資金被挪用,會造成一系列問題,同時大大增加了處置抵押物的風險。

虛假按揭三大“癥狀”

靳繼同介紹,“假按揭”產生的銀行外部原因是開發商資金短缺、開發商資質不達標和投機炒房,銀行內部原因是內控不嚴、公貸私放和內外勾結等。

江蘇銀監局報告表示,銀行認定的“虛假按揭”是指借款人采用提供虛假材料等各種方法,通過按揭貸款的形式騙(套)取銀行信貸資金的行為,主要表現在虛假按揭的目的、主體和標的等三個方面。一些開發商為解決開發公司資金周轉困難,以內部職工及關系人的名義批量集中辦理虛假按揭。還有開發商將未賣出的樓盤交給房地產中介(銷售)公司,房地產中介公司再安排內部職工向銀行申請按揭貸款,然后再將銀行按揭貸款實際轉到了房地產開發商手中,等中介找到真正的買家后又以轉按揭的形式順利完成金蟬脫殼。另外,還有二手房的虛假按揭。部分中介和個人,通過偽造的身份證、產權證、他項權利證等進行虛假交易。

一些購房人憑本身的資質無法申請按揭貸款,于是利用他人名義申請貸款用于購房,造成購房人和抵押貸款人不一致。例如有些父母給子女購房,為了避免日后的遺產稅或者過戶稅費,直接在產權證上登記子女的姓名,由父母還貸。還有一些貸款人騙取他人的證件資料辦理按揭貸款,受害者在收到銀行還款通知的時候才知道自己的證件被冒用。

還有開發商利用抵押登記制度的缺失和銀行內部管理的漏洞,將同一套房子同時多次銷售給購房人,造成“一女二嫁”,重復騙貸。甚至用根本不存在的房屋騙取按揭貸款,抵押物子虛烏有,或者還款來源缺失。

此外,違規抬高購房金額也是騙取銀行貸款的常用形式。建設部剛剛公布的上海光華房地產估價有限公司違規估價事件就是一例。去年5月份,浦發銀行(行情論壇)暴露了1.26億房貸大案。在該案中,光華估價時將價格僅4000萬元上海浦東濰坊西路2弄世茂濱江花園2號5101室,估價為1億元,將房屋價格高估原值一半以上。

虛假按揭成“潛規則”

一位房地產內人士告訴記者,自2003年6月央行121文件出臺以來,各家銀行都收緊了對房產開發商的貸款,房產開發商獲得銀行貸款的難度增大,采用這種假按揭手法騙取銀行貸款的情況屢見不鮮。

中國社科院城市發展與環境研究中心尚教蔚表示,假按揭主要是房地產開發商的不法行為及銀行內部管理及操作不到位造成的。當房地產開發商自身資金實力不強或出現資金流動性困難時,為了保證項目或其他待開發項目的運轉,在直接融資或向銀行申請開發貸款受限的情況下,利用個人住房貸款申請門檻較低、銀行審查不嚴格等,從銀行套取資金。

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